Fiscalité LMNP

Pour les personnes qui savent en tirer des profits, le régime fiscal dit spécifique des LMNP peut s’avérer être avantageux. D’abord, il faut préciser que la fiscalité LMNP est adressée uniquement aux propriétaires louant un ou plusieurs biens meublés. Contrairement à la location nue, les loyers de la location meublée sont considérés comme étant des bénéfices industriels et commerciaux. Le loueur devient donc un véritable entrepreneur aux yeux de la loi plutôt qu’un simple bailleur.

Il existe deux conditions pour pouvoir profiter du régime fiscal en LMNP : le montant des loyers annuels devra être inférieur à 23 000 euros TTC et ne pas dépasser la moitié du revenu du foyer. Dans la mesure où l’on se tourne vers la location meublée et qu’on ne remplit pas ces conditions, on entre directement dans le régime de la LMP ou location meublée professionnelle.

Bien que l’on relève du régime LMNP, il existe deux possibilités pour choisir entre les modes d’imposition qui sont : le régime réel et la microentreprise.

Quelle que soit la nature de la location meublée et le régime juridique mis en place, le propriétaire est généralement soumis à une fiscalité assez spécifique. À l’inverse de la location nue qui est soumise aux revenus fonciers, la location meublée, elle correspond au régime des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux.

En enlevant la capacité de déduction des charges, la microentreprise offre une compensation par le biais d’une comptabilité simplifiée et d’un abattement forfaitaire allant jusqu’à 50 % des loyers perçus, avant la procédure d’imposition. Pour devenir un bénéficiaire, il est primordial de ne pas dépasser un niveau de loyers perçus durant une année en cours. Étant fixé à 33 200 euros, ce niveau de loyer a connu une augmentation en 2018 pour atteindre le montant de 70 000 euros.

Le régime réel est une obligation pour la totalité des loueurs dépassant le plafond de loyer perçu. Cependant, les loueurs se situant en dessous peuvent choisir librement de se soumettre à ce régime ou non. Pour ce régime, il suffit de faire le calcul et de déduire les charges du revenu imposable. Ainsi, le calcul regroupe aussi la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les travaux, sans oublier les frais d’amortissement LMNP.

Le principe reste simple pour l’amortissement LMNP, car il s’agit de lisser la perte financière apportée par l’usure de l’habitat et de ses meubles sur plusieurs années. On obtient une valeur d’amortissement qui sera déduit des bénéfices réalisés pour chaque année d’exercice. Il faut préciser que le montant de l’amortissement prend en compte l’équipement, le mobilier et le logement, sauf la valeur du terrain. De ce fait, le calcul est régi par des règles strictes qui fixent la durée d’amortissement et du mobilier.

Quant à la TVA, les loueurs LMNP l’appliquent en franchise, c’est-à-dire qu’ils ne l’incluent pas dans la facture du locataire. De plus, la TVA ne se récupère pas sur les achats. Seul un investisseur locatif en LMNP pourra faire profiter d’un remboursement de la TVA versée au moment de l’achat, équivalent à 16 % du montant du bien immobilier.