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Le déficit foncier, c’est quoi ?
Le principe du déficit foncier peut être un levier intéressant selon votre situation. Afin de comprendre si cet avantage fiscal est pertinent pour votre situation, il faut en comprendre le mécanisme.
En effet, lorsque vous louez un bien immobilier, le mécanisme du déficit foncier peut vous permettre de réduire le montant de vos impôts. Si les dépenses liées à la mise en location de votre bien sont supérieures aux loyers que vous recevez, vous constatez un résultat négatif appelé déficit foncier.
Ce résultat négatif vient s’imputer sur vos autres résultats fonciers (revenus d’autres locations vides) et/ou sur votre revenu global ce qui diminue votre revenu imposable donc vos impôts (dans certaines limites).
Vous pouvez utiliser un logement que vous avez déjà dans votre patrimoine ou acheter un bien. Dans les deux cas, il faut que des travaux de rénovation soient nécessaires. Une fois les travaux terminés, vous devez mettre le logement en location. Celui-ci doit être loué vide, sans meubles, vous concluez donc un bail d’habitation nu avec le locataire.
Les charges déductibles ne sont pas plafonnées mais les dépenses doivent être réelles et justifiées. Ces dernières peuvent être déduites alors que le logement n’est pas encore loué. Pour pouvoir constater un déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel et renseigner les loyers perçus dans la déclaration 2044 ainsi que les charges effectivement payées sur l’année.
Les charges financières comprenant les intérêts d’emprunt, le coût de l’assurance ainsi que les frais de dossier bancaires sont déductibles des revenus fonciers totaux mais ne peuvent pas diminuer le revenu global.
Les charges liées à l’exploitation du bien et les charges de travaux qui ont pour objet de remettre en état le bien ou d’apporter un équipement de confort supplémentaire sont, elles, déductibles des revenus fonciers ainsi que du revenu global.
Le déficit foncier (résultat négatif) peut s’imputer sur vos autres revenus fonciers (= loyers d’autres biens loués vides) sans limitation et/ou sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €. Le déficit foncier non imputé, peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs.
Afin de bénéficier de ce dispositif il est possible de faire l’achat et les travaux par vous-même ou choisir un produit « clé en main » pour lequel vous achetez un logement vétuste et le promoteur s’engage à faire les travaux de remise en l’état. Dans ce cas, le prix d’achat comprend alors le foncier (le logement) et les travaux.
L’intérêt de ce dispositif pour votre situation se calcule selon le montant de vos revenus fonciers actuels le cas échéant, ainsi que votre situation fiscale actuelle et future. Il faudra alors réaliser un audit afin d’analyser la pertinence de ce levier par rapport à votre situation.
Prendre rendez-vous dès maintenant
Si vous souhaitez réaliser un audit patrimonial pour faire un bilan sur votre situation ou si vous avez une problématique patrimoniale, fiscale ou juridique, n’hésitez pas à positionner un rendez-vous avec un(e) conseiller(ère)s du cabinet.