Malraux

L’investissement immobilier par le biais du dispositif Malraux permet de répondre à des objectifs patrimoniaux de constitution de patrimoine, de compléments de revenus mais également répond à un objectif d’optimisation de la fiscalité.

Afin de pouvoir réaliser ce type d’investissement, vous devez être imposable en France, être majeur et acheter un bien à usage d’habitation qui nécessite une restauration complète (logement individuel et parties communes).

Ce logement ancien doit se trouver dans une zone géographique définie :

• un « site patrimonial remarquable » (classé comme tel par le ministre chargé de la culture),
• ou un quartier ancien dégradé dont l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique.

Ce dispositif permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des dépenses de travaux réalisées dans le but de restaurer complètement l’immeuble. Une réduction d’impôt permet de réduire, non pas votre revenu imposable, mais directement le montant de l’impôt dû. En principe, le montant des avantages fiscaux est plafonné à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Toutefois cette limitation ne s’applique pas au dispositif Malraux.

En contrepartie de cet avantage fiscal vous devez louer le logement pendant 9 ans en tant que résidence principale de votre locataire. La location ne peut pas être consentie à un membre de votre foyer fiscal, ni à l’un de vos enfants ou parents. Aucun plafond de ressources du locataire ou de loyer n’est à respecter.

Vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des années à venir. Toutefois en cas de dépassement, l’excédent de réduction est reportable 3 ans.

Les dépenses de travaux qui donnent droit à la réduction d’impôt sont limitées à 400 000€ (limite globale par contribuable pour une période de 4 années consécutives).

Lors de la revente du bien, les dépenses de travaux ne sont pas prises en compte pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, sauf si votre investissement a été réalisé dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR).

Ce type d’investissement n’est réservé qu’à une faible partie de notre clientèle et n’est pas adapté à toute situation. Il convient de réaliser un audit de votre situation patrimoniale afin de déterminer quelle stratégie est adaptée à celle-ci.