Maîtrisez la fiscalité des revenus fonciers en toute simplicité

Les revenus fonciers concernent les revenus issus de la location nue d’immeubles (propriétés bâties ou non ; à usage d’habitation, commercial ou professionnel) et perçus :

• Soit par des personnes physiques ;
• Soit par des sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (SCI et SCPI).

Doivent également être rattachés aux revenus fonciers les recettes accessoires à la location de propriétés bâties ou non bâties provenant :

• De la location du droit d’affichage, c’est-à-dire toutes les redevances perçues par les propriétaires pour l’utilisation des balcons, toitures, etc., en vue de l’affichage ou de la publicité lumineuse ;
• De la mise à disposition de tiers, par le propriétaire, de certains droits attachés aux propriétés tels que la location du droit de chasse, du droit d’exploitation de carrières ou encore tels que la concession du droit d’exploitation d’une source thermale.

L’imposition des revenus fonciers s’effectue par foyer fiscal, c’est-à-dire qu’une imposition unique s’applique pour l’ensemble des revenus fonciers obtenus par tous les membres du foyer fiscal concerné. Ces derniers sont à déclarer sur la 2044 au moment la déclaration des revenus annuelle.

Lorsque le bien est démembré (partage de l’usufruit et de la nue-propriété entre deux personnes distinctes) c’est l’usufruitier qui est redevable de l’impôt foncier.

Également lorsque le bien est détenu indirectement, via une société, les associés personnes physiques sont donc redevables de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers à hauteur de leur quote-part dans les résultats.

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux étant de 17,2% depuis le 1^er janvier 2018.

Chaque contribuable, en fonction des revenus qu’ils déclare et du nombre de part dans le foyer fiscal, se situe dans une tranche marginale d’imposition ; celle-ci correspond au taux le plus élevé auquel il est imposé au titre de son impôt sur le revenu ; chaque euro supplémentaire gagné sera imposé à ce taux. Il existe 5 tranches selon le niveau de revenus du foyer fiscal allant de 0% à 45%.

Il existe deux régimes fiscaux permettant de déterminer le montant des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux : le régime réel et le régime du micro-foncier (méthode forfaitaire).

Dans le régime micro-foncier, il convient de déclarer les loyers hors charges afin de profiter d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant total. L’imposition se fait alors sur les 70% restants et, ce, quelles que soient les charges supportées sur les biens procurant les loyers.

Par exemple, si vous avez reçu 10 000€ de loyers hors charge, votre imposition portera alors sur 70% de cette somme soit sur 7 000€.

Cette méthode de calcul s’applique de plein-droit lorsque les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d’une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €.

Cependant, elle n’est avantageuse que si les charges réellement supportées sont inférieures à 30% des recettes (travaux compris), d’où l’importance d’être accompagné pour choisir le régime fiscal le plus avantageux.

Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel est la méthode de calcul du résultat imposable qui consiste à déduire certaines charges des loyers annuels, afin que le montant de l’impôt reflète au maximum le gain réel du contribuable. Cette méthode de calcul s’applique de façon obligatoire aux bailleurs percevant des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 € et optionnelle pour les autres.

L’investisseur peut notamment déduire, avant imposition, les charges suivantes, sans limitation de montant :

• Frais de travaux et réparation,
• Frais de gestion, de procédure, d’avocat et d’huissier
• Taxes foncières
• Intérêts d’emprunt et assurance liée au prêt

On pourra alors se demander ce que devient le delta entre les sommes dépensées et les revenus perçus lorsque ces dernières sont supérieures. Nous appellerons ce delta le déficit foncier qui pourra s’imputer sur les autres revenus dans la limite de 10 700 € par an ou 21 400 € sous conditions.

Investir dans l’immobilier locatif peut être une démarche fructueuse, et la maîtrise de la fiscalité des revenus fonciers est un aspect crucial pour les propriétaires soucieux de maximiser leurs rendements tout en restant en conformité avec les lois fiscales en vigueur.

En somme, maîtriser la fiscalité des revenus fonciers demande une bonne connaissance des régimes fiscaux, des charges déductibles et des dispositifs de défiscalisation disponibles.