Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Il existe deux principales catégories de SCPI : celles à capital fixe et celles à capital variable. Les premières requièrent des conditions spécifiques pour l’émission et la revente de parts, tandis que les secondes offrent plus de flexibilité pour l’achat ou la cession de parts, avec un prix ajusté en fonction du marché​.

Chaque SCPI détient un parc immobilier plus ou moins grand et plus ou moins diversifié selon le nombre de locataire, le poids de chacun dans la SCPI ainsi que leur secteur d’activité et leur secteur géographique. En effet, les SCPI opèrent dans divers secteurs tels que l’immobilier commercial (bureaux, centres commerciaux, commerces, entrepôts…) ou l’immobilier résidentiel bien que les SCPI d’habitation soient généralement utilisées à des fins fiscales et présentent un rendement moindre.

Il existe des SCPI diversifiées ainsi que des SCPI à thèmes comme la santé ou l’éducation par exemple.

Également, selon sa politique d’investissement la foncière peut choisir d’investir en totalité en France, en totalité en Europe ou seulement une quote-part en Europe.

Toute SCPI détermine sa politique d’investissement et de gestion à sa création mais peut également la faire évoluer selon le marché de l’immobilier ; l’objectif étant de rester un investissement relativement sécuritaire pour les contribuables. Le marché de l’immobilier évolue avec les années et en toute logique le marché des SCPI également.

Deux principaux impacts peuvent être constatés lors de modifications sur le marché des SCPI ; le prix de part et le rendement distribué. Cependant, la sélection d’une SCPI ne se cantonne pas seulement à ces deux indicateurs, il est donc crucial de rester vigilant aux rendements annoncés qui peuvent paraitres attrayant en apparence en dépassant les 7% nets sur certaines SCPI.

À noter que le rendement moyen 2023 est de 4,52% net et que plus de 180 SCPI différentes sont accessibles sur le marché ; d’où l’intérêt de se rapprocher d’un professionnel indépendant pour vous accompagner.

Premièrement, investir dans une SCPI est très accessible, en effet, les prix de parts varient généralement entre 150€ et 2000€ ce qui permet à un grand nombre de personne d’investir dans l’immobilier via ce placement financier. Certaines proposent même un achat de part ou de fraction de part de manière mensuelle afin de se constituer un patrimoine à terme.

En effet, les SCPI permettent aux investisseurs, particuliers ou professionnels, d’acquérir des parts du capital de la société et donc d’accéder au marché de l’immobilier avec des tickets d’entrée bien moins important que via l’immobilier classique.

La possibilité d’accéder à ce marché en enlevant la charge de la gestion d’un bien détenu en direct tout en bénéficiant d’une diversification des investissements et de la mutualisation des risques rend cette solution pertinente pour répondre à un grand nombre d’objectifs. Ainsi il est très souvent judicieux d’intégrer cette solution dans les stratégies patrimoniales établies pour nos clients. En effet, rares sont les investissements qui permettent de bénéficier d’un rendement supérieur à 4% net de toute charge et net d’impôt bien que certains paraissent attrayant tels que l’investissement dans des parkings.

Il existe plusieurs façons d’investir dans les SCPI, en pleine-propriété au comptant ou à crédit mais également en démembrement. Quelle que soit la manière d’investir, la foncière gère l’intégralité de son parc immobilier afin que l’investisseur n’ait aucun de souci de gestion (pas de travaux, pas de taxe foncière, pas de charges de copropriété…) et que celui-ci n’ait qu’à percevoir les loyers selon le rendement annuel de la SCPI et sa quote-part dans celle-ci.

Ce support dispose de nombreux avantages pour le client mais il ne faut pas en oublier les inconvénients et les risques.

Tout d’abord, une SCPI est un placement financier qui nécessite des frais d’acquisition, ces derniers n’impactent pas le rendement de l’investissement car la totalité du capital investi travaillera au rendement annoncé par la SCPI. En revanche, il faut garder ces frais en tête car lors de la revente le capital investi sera diminué des frais annoncés contractuellement.

C’est un investissement à réaliser dans un objectif long terme (à minima 8 ans) car les frais seront alors largement amortis grâce à la perception des loyers sur la durée de l’investissement.

Cette préconisation est également faite lors d’un investissement immobilier classique car pour que ce dernier soit rentable, les frais notariés qui sont ajoutés au prix du bien lors de l’acquisition doivent être amortis.

En outre, les loyers perçus lors d’un investissement en pleine-propriété sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers tout comme les loyers générés par un investissement dans l’immobilier classique, c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu selon sa tranche marginale d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux (actuellement à 17,2%). Cette fiscalité peut être évitée ou diminuée selon le choix de la SCPI ou de la façon d’investir.

Ce support est pertinent pour beaucoup de situation car c’est une solution modulable permettant d’investir de différentes manières avec un faible capital initial.

En revanche, il est essentiel de sélectionner correctement le support en tenant compte de tous les paramètres ainsi que du contexte actuel. Pour cela vous pouvez vous faire accompagner par un(e) conseiller(e) du cabinet afin de prendre la meilleure décision possible.