Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Dans un premier temps, louer un bien en meublé permet de bénéficier d’un loyer supérieur à un loyer d’un bien loué nu (sans meubles). En effet, sur le marché de la location, deux appartements identiques comprenant exactement les mêmes caractéristiques ne seront pas loués au même tarif si l’un est meublé et l’autre non.

Également, un bail meublé est établi sur une durée d’un an alors qu’un bail en location nue est réalisé sur 3 années. Les locations courtes permettent une gestion plus flexible en offrant aux propriétaires de vendre leur bien plus rapidement ou de changer de locataire pour motif légitime et sérieux (nuisances de voisinage ou retard répétés de loyers par exemple).

Par ailleurs, ce statut permet à l’investisseur de profiter de l’abattement sur la plus-value à la revente selon la durée de détention lui permettant de diminuer grandement la fiscalité à payer s’il souhaite se séparer de son bien. Le statut LMNP permet à un investisseur d’être exonéré totalement d’impôt sur la plus-value dès 30 ans de détention.

Enfin, le statut LMNP permet selon le régime choisi d’obtenir un bénéfice imposable à zéro ou proche de zéro pendant de nombreuses années grâce au mécanisme de l’amortissement comptable. Cet avantage est non négligeable car il permet d’augmenter grandement la rentabilité nette d’un investissement immobilier.

Pour bénéficier du statut LMNP il faut respecter deux conditions cumulatives :

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000€.
• Ces recettes sont inférieures aux revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Également, de toute évidence, il faut que le bien loué soit meublé en respectant une liste de meubles détaillée sur le site du service public. Globalement, le bien doit être équipé du mobilier permettant une occupation immédiate et décente du logement par le locataire grâce au mobilier de base (table, chaises…) du mobilier de cuisine (plaque de cuisson, réfrigérateur…), et de confort (literie, volets…).

Dans les quinze premiers jours qui suivent le début d’activité en LMNP, le bailleur doit réaliser une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises.

Cette déclaration permet notamment :

• d’obtenir un numéro SIRET ;
• de faire connaître l’existence de cette activité ;
• d’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi.

Il existe 2 régimes d’imposition ; le propriétaire du bien doit choisir entre les 2 possibilités ci-dessous :

• Le régime du micro-bic qui est automatiquement appliqué lorsque les recettes de location sont inférieures à 77 700€.

Il permet d’obtenir un abattement de 50% sur le montant des loyers perçus.

• Le régime réel s’applique automatiquement lorsque les recettes sont supérieures à 77 700€.

Ce régime peut être choisi sous option par le propriétaire bien que ses recettes soient inférieures à ce montant.

Il permet de déduire les charges réelles (crédit, comptabilité, taxe foncière, charges de copropriété) tout en rajoutant l’amortissement comptable du bien.

En choisissant le régime d’imposition au réel, le propriétaire doit réaliser un bilan comptable afin de bénéficier de l’amortissement qui est un avantage fiscal très attractif.

En effet, celui-ci permet de passer en charge un pourcentage de la valeur du bien pour tenir compte de la perte de valeur d’un bien immobilisé due à l’usure ou à l’obsolescence et ainsi amener comptablement le résultat imposable proche de 0, voire à 0.

• Amortissement du bien immobilier: l’amortissement se fait sur une durée comprise entre 25 et 40 ans. Cela correspond à un taux d’amortissement de 2,5 à 4 % par an. En principe, la durée de l’amortissement est calquée sur la durée de l’emprunt immobilier qui a permis l’acquisition du bien immobilier ou sur le montant des loyers perçus par le bailleur.

• Amortissement des biens mobiliers: généralement, l’amortissement d’un meuble en LMNP se fait sur une durée comprise entre 5 et 10 ans. Soit un taux d’amortissement de 10 à 20 % par an.

La manière la plus commune d’investir en immobilier afin de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel est d’acquérir un bien immobilier classique dans l’ancien ou dans le neuf, le meubler et de le mettre en location en le gérant soit même ou en le mettant en gestion dans une agence.

Afin de bénéficier d’autres avantages que la fiscalité, il est possible d’investir dans un bien immobilier faisant partie d’une résidence de services gérée. Ces résidences peuvent reposer sur différents secteurs ou typologie de locataires tels que le tourisme, l’affaire, les EHPAD ou les séniors mais également sur les étudiants.

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet au propriétaire bailleur de profiter d’un avantage fiscal non négligeable. Plusieurs choix sont à faire afin de trouver la meilleure stratégie tels que le choix du régime fiscal, la durée d’amortissement, le type d’investissement à réaliser ou encore le choix du bien. Se faire accompagner pour choisir quel type d’investissement réaliser est primordial car chaque situation est différente selon les objectifs de chacun. Les conseillers du cabinet ont la capacité de vous aider à trouver le projet qui vous correspond.