Quel est l’intérêt d’investir dans une SCPI européenne ?

Les premières SCPI datent des années 80. À l’époque, elles étaient généralement investies dans de l’immobilier de bureau à Paris. L’idée de détenir des actifs à l’étranger n’était pas du tout implantée dans les esprits des gérants. Jusqu’en 2014, les SCPI françaises détenaient moins de 2% de leur parc immobilier à l’étranger.

Ces 10 dernières années, les sociétés de gestion ont bien compris l’intérêt d’étendre les acquisitions à l’échelle européenne. Désormais, il existe des SCPI dont la politique d’investissement se base sur l’acquisition de biens immobiliers exclusivement situés en Europe, hors France.

Parmi les 220 SCPI commercialisées en France, on en trouve une quinzaine dont les biens immobiliers sont situés 100% en Europe. Elles représentent une capitalisation moyenne de 540 millions d’euros par SCPI et un taux de distribution moyen de 5,27% en 2023, soit un rendement supérieur au rendement moyen de toutes les SCPI disponibles en France (4,52% en 2023).

Les deux tiers de ces SCPI européennes ont été créées depuis 2020, démontrant encore la nouveauté de ce phénomène.

Parmi les pays les plus représentés dans le portefeuille de ces SCPI on retrouve en première position l’Allemagne, suivie de l’Espagne et des Pays-Bas.

Certaines de ces SCPI européennes sont totalement diversifiées au même titre que des SCPI purement française, tandis que d’autres sont spécialisées dans des secteurs d’activités ou dans des actifs de taille spécifique.

L’atout évident d’une SCPI européenne est à première vue la diversification qu’elle offre en un seul investissement. En effet posséder seulement quelques parts d’une SCPI européenne permet, en plus d’être investi sur des dizaines d’actifs différents, d’être exposés à plusieurs pays.

Concrètement, quels sont les avantages d’être exposé à plusieurs pays ?

• S’exposer à différents modèles économiques

L’Europe, ou de manière plus réduite l’Union Européenne, se présente comme une entité unie. Mais en réalité, chaque pays garde une grande liberté dans la détermination de sa politique économique, budgétaire, fiscale, etc,. Certains États favorisent l’accès à la propriété quand d’autres préfèrent optimiser le modèle locatif.

Malgré de grandes tendances au niveau européen, chaque pays est confronté à des difficultés différentes et se trouve à un stade différent de son cycle économique. On l’a vu avec la crise liée au Covid : la reprise économique a été globale mais certains pays étaient plus en avance que d’autres, offrant potentiellement des opportunités d’investissement. Les SCPI cantonnées à l’investissement en France n’ont pas pu saisir ces opportunités. Ce raisonnement se reporte à chaque fois qu’un évènement frappe l’économie de plusieurs pays avec un décalage temporel.

• Choix politiques différents (législation)

La valeur d’un parc immobilier est influencée par les décisions politiques prise par l’État dans lequel il se situe. Ces décisions peuvent faciliter l’investissement immobilier ou au contraire le freiner. Elles peuvent également apporter plus ou moins de souplesse dans les conditions de location. Lorsque ces décisions ne sont pas prises uniformément au niveau européen, de réelles opportunités s’offrent aux sociétés de gestion européennes.

Par exemple, lorsqu’un gouvernement prévoit d’encadrer l’indexation des loyers ou de mettre en place un plafond, le potentiel de rendement se trouve réduit.

Lorsqu’une décision prévoit d’augmenter les frais liés à l’acquisition d’un immeuble le rendement potentiel se trouve également amputé, encourageant les SCPI européennes à investir dans d’autres pays.

À l’inverse, certaines décisions favorisent l’acquisition ou la mise en location des biens, poussant alors les sociétés de gestion à augmenter leur part d’actif dans ce pays.

Être investis dans différents pays européens permet à la fois de se couvrir contre les risques législatifs ou règlementaires touchant un pays en particulier, mais aussi de profiter d’opportunités d’investissements dans un ou plusieurs pays à des périodes données.

Pour un investisseur français résident fiscal en France, la fiscalité est souvent le premier argument avancé pour faire valoir les SCPI européennes.

Les revenus distribués par une SCPI sont en grande majorité composés de revenus fonciers (loyers).

En France, ces revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu (au barème progressif selon son taux marginal d’imposition) et aux prélèvement sociaux (aujourd’hui s’élevant à 17,2%).

Les revenus fonciers de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, retirant déjà ces 17,2% d’imposition.

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, il faut se référer aux conventions fiscales signées entre la France et les pays où se situe les biens immobiliers.

La France a signé des conventions avec la plupart des pays européens afin de déterminer le fonctionnement de l’imposition des revenus circulant entre les deux pays.

La majorité de ces conventions prévoit que, dans un premier temps, le revenu issu de la location d’un immeuble sera imposé par l’État dans lequel se trouve l’immeuble.

Ensuite, soit l’État français tiendra compte de l’impôt payé à l’étranger pour déterminer le taux d’imposition globale en France, soit il offrira un crédit d’impôt égal à l’impôt français lié à ces revenus étrangers afin de supprimer la double imposition qui pourra exister.

Cette règle est très avantageuse pour les investisseurs français puisque le taux d’imposition des revenus fonciers dans les États européens est globalement plus faible qu’en France, avec une moyenne autour de 20%.

Grace au prélèvement à la source, investir dans des parts de SCPI européenne permet de percevoir des revenus net de fiscalité. Particulièrement intéressant pour les investisseurs ayant un taux marginal d’imposition élevé.

L’essor des SCPI européennes au début des années 2020 ne ralenti pas. Le modèle est à la fois fiable et avantageux tant au niveau du rendement que de la règlementation. Les avantages des SCPI européennes, tant en termes de diversification que de fiscalité, en font un placement intéressant pour tout investisseur souhaitant investir dans la pierre papier de nos jours.

Évidemment, toutes les SCPI ne se valent pas, qu’elles soient européennes ou françaises. C’est la raison pour laquelle il est indispensable d’être accompagné pour sélectionner les bonnes opportunités d’investissement.