Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Logements éligibles

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2021, le dispositif impose que les investissements réalisés se trouvent au sein d’immeubles collectifs, dans un programme immobilier (plus de 2 logements).

Cette exigence, qui marque un tournant par rapport aux règles antérieures, vise à encourager une réponse adaptée aux besoins croissants en logements collectifs, en particulier dans les zones où la demande locative est forte.

Les logements éligibles au cadre du dispositif Pinel, qui doit son nom à l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel incluent les biens immobiliers neufs acquis directement, ceux achetés en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), ainsi que les logements construits par le contribuable lui-même. Ces types d’investissements visent à encourager la construction de biens modernes répondant aux standards de qualité et de performance énergétique en vigueur.

En revanche, certains types de logements bénéficient de dispositions particulières et peuvent être éligibles au dispositif Pinel qu’ils soient situés dans un habitat individuel ou collectif.

Ces logements incluent :

• Ceux qui font l’objet de travaux aboutissant à la production ou à la livraison d’un immeuble défini au sens de la TVA (CGI art. 199 novovicies I, B, 2°), ce qui permet de valoriser les biens immobiliers nécessitant une intervention significative pour être exploitables.
• Les logements réhabilités (CGI art. 199 novovicies I, B, 3°), une solution qui favorise la remise sur le marché de biens anciens avec des travaux de rénovation pour atteindre les standards actuels.
• Les biens transformés (CGI art. 199 novovicies I, B, 4°), comme des locaux à usage initial non résidentiel convertis en logements, ce qui contribue à réduire la vacance de certains bâtiments.
• Les logements anciens situés dans des communes identifiées comme ayant un besoin urgent de réhabilitation de leur habitat (Pinel « Denormandie » CGI art. 199 novovicies I, B, 5°). Ces projets permettent non seulement de répondre à des enjeux locaux, mais aussi de revitaliser des villes souvent délaissées.
• Les logements inachevés, pour lesquels un cadre doctrinal spécifique (BOI-IR-RICI-360-10-10, § 500 à 550) précise les conditions d’éligibilité. Ces cas permettent de valoriser des biens non terminés en leur apportant une seconde chance sur le marché immobilier.

En incluant ces différentes catégories, le dispositif Pinel s’adapte à un large éventail de projets, ce qui en fait un outil flexible et efficace pour répondre aux défis du marché immobilier, tout en soutenant des initiatives de construction, de rénovation et de transformation adaptées aux besoins des territoires.

Zones éligibles

Le dispositif Pinel a été instauré et s’appuie le principe d’encourager l’investissement locatif là où les besoins en logements sont les plus importants. Pour profiter du dispositif Pinel, il faut entre autre réponse au critère de zonage géographique en investissement dans un bien situé dans une zone éligible.

Depuis la mise en place de la Loi Pinel en 2014, ce critère de zonage a été régulièrement révisé pour s’adapter aux dynamiques du marché immobilier et ainsi continuer de répondre aux objectifs initiaux du dispositif.

À l’origine, le dispositif Pinel s’est inspiré du zonage utilisé dans les précédentes mesures fiscales telles que la loi Duflot ou la loi Scellier.

Les zones ont été définies en fonction de la tension sur le marché locatif, soit le delta entre l’offre et la demande de logements. Ce découpage géographique comprenait à l’initiale les zones suivantes :

• A bis : les agglomérations de Paris et sa petite couronne car la différence entre l’offre et la demande est très importante et les loyers appliqués sur cette zone sont très couteux.
• A : les grandes agglomérations et certaines villes côtières comme Lyon, Marseille ou Lille, où la pression locative est forte.
• B1 : les agglomérations moyennes, souvent des villes universitaires ou proches des grandes métropoles, où la demande reste importante.
• B2 et C : des zones rurales ou semi-urbaines où la tension locative est plus faible.

À l’origine, l’éligibilité des investissements dans les zones B2 et C était autorisée sous certaines conditions. Cependant, dès 2018, le gouvernement a décidé de recentrer le dispositif sur les zones A bis, A et B1.

Les logements acquis à partir de 2023 doivent répondre aux critères énergétiques et environnementales exigés par la RE 2020 pour prétendre à la réduction d’impôt sur le revenu accordée par le dispositif de défiscalisation Pinel.

Ces ajustements reflètent la volonté du gouvernement d’encourager des investissements dans des logements plus performants et respectueux des normes futures.

Les logements acquis en 2024 doivent, en plus de respecter les critères de la RE 2020, atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) permettant de garantir une consommation énergique optimale mais également une faible emprunte carbone.

En imposant des normes de plus en plus exigeantes, le dispositif Pinel agit comme un levier pour :

• Stimuler l’innovation dans la construction et la rénovation énergétique des bâtiments.
• Réduire l’impact environnemental des logements neufs ou rénovés.
• Préparer les investisseurs à des exigences réglementaires futures, tout en maintenant leur attractivité fiscale.

Cette approche garantit que les logements éligibles à la Loi Pinel ne répondent pas seulement aux besoins locatifs actuels, mais aussi aux défis énergétiques futurs.

Plafonds de loyers

Pour bénéficier de la réduction Pinel des plafonds de loyers appliqués par les investisseurs doivent être respectés pour garantir l’accessibilité des logements à des foyers aux revenus modestes ou moyens. Le logement éligible doit être destiné à l’habitation principale de l’occupant et respecter les normes énergétiques en vigueur.

Ces plafonds varient selon différents critères tels que la zone géographique et la surface du logement. Ces plafonds permettent de réguler le marché locatif en maintenant des loyers accessibles tout en maintenant un équilibre entre intérêt de l’investissement immobilier locatif et l’intérêt des locataires.

Ci-dessous, pour exemple, les plafonds (hors charges) par mètre carré appliqués pour les baux signés en 2022 :

• A bis : 17,62 €/m²
• A : 13,09 €/m²
• B1 : 10,55 €/m²
• B2 et C (sur agrément) : 9,17 €/m²

Ces plafonds peuvent être révisés annuellement en fonction des variations de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Également afin de définir le loyer maximum applicable il est nécessaire de tenir compte de la surface du logement grâce à l’application d’un coefficient multiplicateur qui est calculé comme suit :

Coefficient multiplicateur

= 0,7 + (19 / surface)

La surface est calculé en faisant la somme de la surface habitable du logement (loi Carrez), augmentée de la moitié de la surface des annexes (balcons, caves, remises), dans une limite de 8 m².

Le coefficient obtenu est arrondi à la deuxième décimale et ne peut excéder 1,2 quelle que soit la taille du logement.

L’application de ce coefficient permet d’ajuster les plafonds pour coller à la réalité du marché ; les petites surfaces ont un loyer au mètre carré plus élevé que les grandes.

Prenons un exemple en calculant un plafond de loyer, une personne a acquis en 2022 un appartement de type 2 de 47m2 comprenant un balcon de 10m2 à Toulouse, soit en zone B1 (passé A en 2023).

Surface = 47 + (10/2) = 52m2 à prendre en compte.

Coefficient = 0,7 + (19/52) = 1,06

Loyer = (52m2 x 10,55€) x 1,06 = 581,52€

Ces plafonds exigés par le dispositif Pinel jouent un rôle clé dans la régulation des loyers . En les limitant, ils rendent les logements accessibles à un plus grand nombre de locataires tout en préservant l’attractivité du dispositif pour les investisseurs.

 Plafonds de ressources des locataires

En plus des plafonds de loyer à respecter les investisseurs doivent sélectionner le locataire en respectant un plafond de revenus selon la composition du ménage et la zone dans laquelle se situe le logement.

Pour exemple, ci-dessous les plafonds de ressources à respecter pour les baux signés en 2022 selon la composition du ménage et de la zone.

Ces plafonds ont été établis que ces logements bénéficient en priorité aux foyers ayant des difficultés à accéder au logement classiques.

Le respect des plafonds de ressources des locataires constitue une condition essentielle pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel. En encadrant les loyers et en ciblant des locataires modestes, le dispositif cherche à répondre aux problématiques de logement tout en préservant une logique d’équilibre social et économique.

 Engagement de location

Afin de profiter de la réduction d’impôt Pinel il est nécessaire de prendre un engagement initial de location dont la durée minimale est de 6 ans.

Cet engagement est formalisé dans la première déclaration de revenu de l’investissement Pinel, en fournissant le document spécifique qui est l’annexe 2044 EB, soit lors de l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement. À ce moment là, l’investisseur choisit la durée sur laquelle il s’engage, 6, 9 ou 12 ans. S’il choisit de s’engager sur 6 ou 9 ans il sera toujours à temps de proroger la durée jusqu’à 12 ans par la suite mais cela ne fonctionne pas à sens inverse.

Le propriétaire s’engage à louer l’appartement nu à usage de résidence principale. 

Le propriétaire dispose d’un délai de mise en location de 12 mois, la date de départ dépend du mode d’acquisition mais pour un logement neuf acheté en VEFA celle retenu est la date d’achèvement des travaux.

Par la suite, l’administration fiscale admet, sous conditions, une période de vacances locative entre deux locataires sans remise en cause de l’avantage fiscal. Cette période de vacances locative ne doit pas dépasser 12 mois. Le point de départ de cette période de vacance locative est la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire.

Cette période de vacance locative est admise à condition que le propriétaire accomplisse toutes les diligences concrètes et nécessaires à la remise en location du logement. Le propriétaire doit par exemple, publier une annonce, recourir à une agence immobilière. Il faut également que les conditions de mise en location ne soient pas dissuasives.

De la mise en place de cet avantage fiscal à fin 2022 les taux de réduction étaient les suivants :

• Engagement initial de 6 ans : 12 % soit 2% par an
• Engagement initial de 9 ans : 18 % soit 2% par an
• Engagement prolongé à 12 ans : jusqu’à 21 % avec 2% par an les 9 premières années puis 1% par an les 3 dernières.

À partir de 2023 les taux accordés concernant la réduction d’impôt ont été réduits pour les logements ne respectant pas les critères environnementaux renforcés :

• En 2023 : 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans, et 17,5 % pour 12 ans.
• En 2024 : 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans, et 14 % pour 12 ans.

Les logements conformes à la réglementation RE2020 et aux exigences énergétiques élevées bénéficient bien des taux pleins de 12 %, 18 %, et 21 % appliqués de base pour le dispositif Pinel.

Il faut en revanche savoir que le prix d’acquisition pris en compte pour calculer la réduction d’impôt est plafonné à 5 500 euros par m² de surface habitable. Ce plafond limite les avantages pour les biens se trouvant dans des zones où le prix du mètre carré est très élevé.

La base sur laquelle s’applique le taux de réduction d’impôt accordée pour un appartement de 50 m² acquis plus de 275 000€ ne sera pas supérieure à 275 000€ car sinon la réduction d’impôt dépassera les montants accordés.

De plus il faut prendre en compte le fait que le montant total investi éligible à la réduction d’impôt est plafonné à 300 000€ par an et par foyer fiscal.

Par exemple si un investisseur particulier achète deux logements pour un total de 400 000 €, seuls 300 000 € seront pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

Pour finir la Loi Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an. Si le montant de la réduction dépasse ce montant, l’excédent sera perdu car ne pourra pas être reporté les années suivantes.

Le début de la réduction d’impôt commence l’année de l’achèvement bien que le bien ait été livré en cours d’année c’est bien l’année fiscale complète qui est prise en compte. La réduction d’impôt ne sera pas calculé au prorata des mois restant mais bien dès le 1er janvier. 

Avant d’investir, il est crucial d’évaluer la rentabilité du projet en tenant compte des frais annexes et des conditions locatives.  En effet, les frais de notaire, d’assurance, de copropriété et de gestion locative doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité.