Est-ce rentable d’investir en LMNP ?

Il existe plusieurs façons d’effectuer un investissement en LMNP ; devenir propriétaire d’un bien immobilier et mettre en location le logement meublé sont les étapes communes quelle que soit la façon d’effectuer son investissement immobilier. Cela peut inclure l’achat d’un bien neuf dans une résidence services, l’acquisition d’un logement ancien à rénover ou encore l’investissement dans des programmes spécifiques bénéficiant d’avantages fiscaux. Chaque option offre des opportunités différentes en termes de localisation, de rentabilité et de gestion, permettant aux investisseurs de choisir en fonction de leur profil et de leurs objectifs.

Les étapes à suivre pour investir dans de l’immobilier locatif, quelle que soit la forme de mise en location, sont les mêmes et sont listées ci-dessous. Ces étapes impliquent une analyse approfondie du marché immobilier, la définition d’un budget clair et précis, ainsi qu’un suivi rigoureux du processus d’acquisition et de mise en location.

1 – Définir son objectif d’investissement

La première étape d’un projet d’investissement immobilier locatif consiste à clarifier ses objectifs. Souhaitez-vous percevoir un revenu complémentaire immédiat ? Vous constituer un patrimoine ? Préparer votre retraite ? Effectuer un achat revente pour générer une plus-value ?

Il est primordial d’avoir une vision claire de l’intérêt d’accomplir cet investissement afin d’orienter toutes les décisions qui suivront. Cette étape inclut également la détermination d’un budget en fonction de votre capacité d’emprunt et de votre apport personnel. Votre capacité d’emprunt dépendra principalement de vos revenus, de vos charges fixes et de votre historique bancaire. Il faut également bien entendu prévoir une épargne de précaution suffisante afin de pouvoir faire face à tous les imprévus liés à cet investissement immobilier.

2 – Étudier le marché immobilier

Une fois les objectifs fixés, il est temps de se plonger dans l’analyse du marché immobilier. Si votre objectif est de mettre en location l’appartement afin de percevoir des revenus complémentaires, il faudra impérativement que le bien se situe dans une zone géographique où la demande locative est forte.

Si votre objectif est la revente du bien pour réaliser une plus-value, il faudra investir dans une zone où le potentiel de valorisation du bien est prometteur. Il faudra donc analyser des critères tels que la proximité des transports, des commerces, des écoles et des zones d’activité. Il sera également important de définir le type de bien recherché : appartement, maison, studio, ou encore immeuble de rapport.

3 – Définir son plan de financement

L’élaboration d’un plan de financement optimisé est crucial pour la réussite du projet. L’idéal est de faire appel à un courtier en prêt bancaire ou de réaliser plusieurs rendez-vous avec différents conseillers bancaires pour comparer les offres et conditions proposées par l’établissement de crédit.

Cette étape permet d’obtenir une vision claire de sa capacité financière et de planifier son investissement en toute sérénité.

4 – Trouver le bien répondant à vos critères

Lorsque le budget et le financement sont définis, la recherche du bien peut commencer. Identifiez les biens qui correspondent à vos objectifs : emplacement stratégique selon le projet, prix corrélé au plan de financement, état général du bien, potentiel de rendement locatif…

Le calcul du rendement locatif est crucial pour être sûr de son achat, il faudra donc bien prendre en compte l’ensemble des charges relatives au bien immobilier mais également l’imposition associée.

5 – Préparer la mise en location

Une fois le bien acquis, il est temps de le préparer pour sa mise en location. Cette partie inclus généralement des travaux, à minima de rafraichissement et/ou d’aménagement pour maximiser l’attractivité du bien. Il est important de penser à moderniser les équipements existants si nécessaire et à soigner la présentation générale du bien mis en location. Ensuite, déterminez un loyer en tenant compte des prix pratiqués dans la zone et des caractéristiques spécifiques de votre bien.

Il est également envisageable de déléguer la gestion locative à une agence dont c’est la spécialité et ainsi ne pas avoir à gérer les différentes phases de la mise en location. Il faudra être attentif si ce choix est fait que le paiement des honoraires de gestion ne dégrade pas de trop la rentabilité du bien.

Voici plusieurs façons de réaliser son investissement locatif en LMNP :

1 – Investir en LMNP dans l’ancien

Investir dans l’ancien pour bénéficier du statut LMNP est tout à fait possible ; l’idée étant d’acquérir un bien immobilier, faire des travaux ou non, le mettre aux normes si ce n’était pas le cas en réalisant par exemple une rénovation énergétique afin qu’il puisse être mis en location. Ce type d’investissement permet souvent d’obtenir un prix d’achat plus attractif par rapport au neuf, tout en augmentant la valeur du bien grâce aux travaux de rénovation effectués. Il est également possible d’accéder à des aides financières pour les travaux de rénovation énergétique, comme les subventions de l’ANAH ou les primes de transition énergétique, ce qui peut rendre le projet encore plus intéressant.

Une fois le bien immobilier prêt à être mis en location, il faudra le meubler en respectant une liste précise car, selon le site internet du Service-Public, un logement meublé doit obligatoirement comporter au minimum les meubles suivants :

• Literie avec couette ou couverture ;
• Volets ou rideaux dans les chambres ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-onde ;
• Réfrigérateur ;
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table ;
• Sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage, etc.).

Outre la conformité avec cette liste, il est conseillé de choisir du mobilier et des équipements de qualité, à la fois durables et esthétiques, pour augmenter l’attractivité du logement auprès des locataires.

Par ailleurs, effectuer ce type d’investissement permet d’investir dans une zone attractive au sein des meilleures villes du territoire concernant le marché locatif. En effet, la donnée principale à prendre en compte va être l’emplacement car les appartements mis en location meublée sont généralement loués par des étudiants ou jeunes actifs. Les investisseurs doivent ainsi privilégier des zones bien desservies par les transports, proches des universités, centres d’affaires. Cela garantit une forte demande locative et réduit les risques de vacance prolongée.

Enfin, investir dans l’ancien offre une plus grande diversité de choix en termes de biens, de tailles et de styles, ce qui peut permettre de s’adapter facilement aux besoins spécifiques du marché ciblé.

2 – Investir en LMNP dans le neuf

Effectuer un investissement immobilier dans le neuf pour profiter du statut LMNP est un choix qui peut s’avérer intéressant pour les investisseurs qui souhaiteraient profiter de garanties sur la qualité du bien et s’éviter les contraintes liées aux travaux de rénovations par exemple. L’idée est d’acquérir un bien immobilier neuf répondant aux normes en matière de performance thermiques et énergétique (RT 2012 ou RE 2020), afin de le mettre en location meublée et profiter du statut LMNP. Cette façon d’investir permet de profiter d’une réduction des frais de notaire car ceux-ci sont inférieurs à ceux appliqués à l’achat d’un bien immobilier ancien.

Également, beaucoup de personnes en recherche de bien locatif préfèrent axer leurs recherches sur des biens neufs car préfèrent des installations modernes, un meilleur agencement, des équipements conformes aux standards actuels et très souvent plus de sécurité au sein de la résidence. En optant pour un bien neuf, les investisseurs s’assurent donc d’une potentielle attractivité supérieure.

Évidemment, une fois le bien livré, il sera nécessaire de l’aménager et de le meubler selon les exigences du statut LMNP renseignées ci-dessus.

Les zones où l’immobilier neuf est en plein essor, comme les métropoles ou les périphéries urbaines bien desservies, offrent généralement une forte demande locative, pouvant rendre ce type d’investissement pertinent si le prix d’achat n’est pas trop élevé. Il faudra alors rester vigilant au prix d’achat du bien neuf qui est un élément essentiel à prendre en compte.

3 – Investir en LMNP dans une résidence de services 

Investir en LMNP dans une résidence de services représente une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent déléguer la gestion de leur bien tout en profitant d’un rendement locatif régulier. En effet, profiter du statut LMNP par ce biais consiste à acquérir un logement dans une résidence de services dédiée à un public prédéterminé et confier la gestion à un exploitant dont c’est le métier. Par exemple, il existe des résidences de services pour les étudiants, les seniors, les touristes ou encore les professionnels en déplacement dans des résidences d’affaires.

Le gestionnaire / exploitant de la résidence s’occupe de la mise en location du bien, de la gestion du locataire et de l’entretien de la résidence, cela permet à l’investisseur de n’avoir strictement rien à faire.

De plus, investir via une résidence de service permet de profiter de plusieurs avantages tel que la garantie du loyer qui est versé par le gestionnaire même en cas de vacances locatives selon les termes du bail commercial conclu entre  ce dernier et l’investisseur.

Le bail conclu entre les deux parties est généralement un bail commercial signé pour une durée de 9 à 12 ans qui assure une stabilité des revenus pour l’investisseur. De plus, les logements qui se trouvent dans ces résidences sont généralement situés dans des emplacements stratégiques comme les campus universitaires pour les résidences étudiantes.

Avant de se lancer dans un investissement en résidence de service permettant de profiter du statut LMNP, il est toutefois crucial de bien choisir le gestionnaire car la qualité de la gestion dépendra directement de celui-ci et pourra impacter fortement la satisfaction des locataires et par conséquent la pérennité de l’investissement.

Sur le plan fiscal, investir dans une résidence de services permet de tirer profit des avantages du statut LMNP tout comme les 2 types d’investissements expliqués ci-dessus.

Aujourd’hui le principal avantage est l’amortissement comptable du bien mais jusqu’en 2022, il était possible de bénéficier de la réduction d’impôt liée à la loi Censi-Bouvard qui correspondait à 11% du prix du bien sur 9 ans.

Les conditions pour devenir loueur en LMNP sont relativement simples à respecter. En effet, pour tirer profit du statut LMNP, il faut que les deux conditions suivantes soient cumulées par l’investisseur :

Conditions LMNP :

• Les revenus tirés de la location liée au Loueur Meublé Non Professionnel (revenus locatifs) doivent être inférieures à la totalité des revenus d’activité du foyer fiscal. Cela signifie que les revenus générés par cette activité spécifique de location meublée ne doivent pas dépasser l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal concerné.
• Ces mêmes recettes doivent également être inférieures à 23 000€. Ainsi, pour pouvoir prétendre au régime LMNP, les recettes liées à la location meublée ne doivent pas excéder ce seuil annuel fixé.

Si ces deux conditions sont respectées, l’investisseur peut bénéficier du statut LMNP. Dans le cas où celles-ci ne le seraient pas, alors l’investisseur pourrait basculer sur le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) et ne profiterait pas des avantages du LMNP.

Par exemple, un foyer ayant des revenus globaux de 100 000€ (hors revenus issus de la location meublée) et 80 000€ de recettes liées à la location meublée pourrait rester sous le statut LMNP. Cela signifie que malgré l’importance des recettes issues de la location, ce foyer respecte les conditions énoncées ci-dessus et peut donc continuer à tirer avantage du statut.

En revanche, un foyer bénéficiant de 50 000€ de revenus d’activités (hors revenus issus de la location meublée) et 55 000€ de recettes liées à la location meublée ne pourrait pas bénéficier de ce statut LMNP.

Dans ce cas précis, les recettes liées à la location meublée dépasseraient non seulement le seuil de 23 000€, mais également la totalité des revenus du foyer fiscal. Cette situation entraîne un basculement vers le statut LMP, qui a des implications différentes.

À savoir, le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Autrement dit, une fois le statut défini pour un foyer fiscal, celui-ci s’étend à toutes les locations meublées détenues par ce même foyer, sans exception possible.

Une fois que l’investisseur sait qu’il respecte ces conditions, il peut effectuer son immatriculation auprès de l’INPI afin de remplir les obligations liées au statut. Cette immatriculation est une étape essentielle pour formaliser le statut de loueur meublé non professionnel. Pour cela, il peut, et il est même recommandé, de se faire accompagner par un expert-comptable. L’accompagnement par un professionnel permet de s’assurer que toutes les démarches sont effectuées correctement et dans les délais impartis.

Pour finir, en toute logique, le logement mis en location doit être un logement décent permettant de répondre aux attentes locatives. Cela implique que le logement loué doit respecter un certain nombre de critères en matière de sécurité, de confort, et de salubrité, garantissant ainsi une expérience locative satisfaisante pour les locataires concernés.

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Les revenus issus de la mise en location de biens immobiliers meublés (si l’investisseur respecte les conditions expliquées ci-dessus) sont considérés comme des « BIC », Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Ces revenus supportent l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux comme pourraient l’être des revenus de location nue classique.

Afin de bien déclarer revenus, il est essentiel de choisir le bon régime fiscal car, au sein de la location meublée, il est possible de choisir le régime micro BIC ou le régime réel.

L’impôt sur les revenus locatifs peut être radicalement différent selon le régime choisi. Le régime réel relatif au statut LMNP présente d’excellentes opportunités fiscales puisqu’il permet de fortement réduire son imposition grâce au mécanisme de l’amortissement comptable.

Afin de choisir le régime lié au statut LMNP, il y a des démarches à effectuer répondant aux obligations de déclaration.

Elles sont à effectuer dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité de LMNP. Il faut tout d’abord s’inscrire au répertoire Sirene auprès du greffe du Tribunal de commerce auquel votre logement mis en location est attaché. Lors du remplissage des informations demandé, il sera demandé de renseigner le régime fiscal auquel vous souhaitez que les revenus de vos locations meublées soient affiliés.

Explication du régime réel

Pour des raisons d’optimisation fiscale, il est généralement préférable d’opter pour ce régime car il vous permettra de déduire l’ensemble des charges locatives (éligibles) et d’amortir le logement.

Plus contraignant que le micro-BIC, le régime réel établit une comptabilité précise de votre activité de bailleur.

À ce titre, vous devez établir une comptabilité répondant à des obligations fiscales qui généralement entrainent l’appel d’un expert-comptable.

Une fois le bilan établi par le professionnel, vous pourrez déclarer le résultat imposable lors de la déclaration d’impôt à effectuer en avri/mail de chaque année dans une déclaration complémentaire (n°2042-C-PRO) dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel »

La case correspondante peut être amenée à changer mais généralement celle-ci est la 5NK.

Quels sont les avantages fiscaux du LMNP ?

Les avantages fiscaux du LMNP que permet l’administration fiscale dépend du choix du régime fiscal. En fonction de chaque situation, il convient de choisir le régime le plus avantageux entre le régime micro-bic ou le régime réel.

Nous entendons souvent parler de défiscalisation LMNP mais ce n’est pas le mot juste à employer, grâce à ce régime il est possible d’optimiser la fiscalité liée aux revenus des biens mis en locations mais pas de défiscaliser.

La fiscalité sur les revenus LMNP

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Le régime du micro-BIC

En déclarant vos revenus locatifs sous la formule micro-bic, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (cet abattement peut aller jusqu’à 71 % lorsque le bien est mis en location meublée de tourisme).

Contrairement à la location nue classique pour laquelle l’abattement accordé sur ces revenus dans le cadre du dispositif du micro-foncier s’élève à 30 %. Il est donc facile de constater que le statut LMNP sous le système micro-BIC est déjà plus avantageux que la formule foncière classique.

Pour exemple, un investisseur loue son appartement à hauteur de 500 €/mois, les recettes annuelles s’élèvent donc à 6 000 € ; seulement 50 % de ces recettes seront imposées, soit 3 000 € imposables. Au contraire, en location nue, au dispositif du micro-foncier, 4 200 € seraient soumis à l’impôt.

Le régime réel

Déclarer ses revenus liés à la location meublée au système réel est très souvent plus avantageux. En effet, ce dispositif permet d’amortir le bien immobilier et les biens mobiliers.

Cet amortissement comptable est le principal avantage de ce cadre car, en plus de la possibilité de déduire les charges liées au bien, il sera possible de rajouter une « charge fictive » : l’amortissement, afin de diminuer fortement le résultat imposable.

L’amortissement comptable correspond au montant estimé lié à la perte de valeur de votre bien liée à son usure dans le temps.

Il est possible de déduire en plus de l’amortissement, les mêmes charges qui sont renseignées dans la déclaration 2044 ; voici une liste correspondant à ces dernières :

• Les frais de gestion : frais d’agence immobilière si le bien est mis en gestion ;
• Charges de copropriété ;
• Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière, hors ordures ménagères (car récupérables auprès du locataire) ;
• Les dépenses de réparation et d’entretien ;
• Les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ ;
• Les primes d’assurance ;
• Les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d’un prêt immobilier.

Dans le système réel, lorsque l’investisseur dépend du statut LMNP, les charges générées par l’investissement ne permettent pas de générer du déficit sur les revenus, il permet d’amener le résultat imposable à 0 et permet de bénéficier d’un report en cas de création de déficit sur une période de 10 ans.

En revanche, si les sommes qui correspondent à l’amortissement comptable amènent le résultat en déficit, le delta sera reportable de manière illimitée dans le temps.

La fiscalité sur la plus-value dans le cadre LMNP

Dans le cadre du LMNP, le calcul de la plus-value imposable en cas de revente du bien meublé représente un avantage considérable. En effet, les plus-values sont soumises au dispositif des particuliers, cela signifie que la fiscalité appliquée est identique à celle appliquée à un bien loué en foncier classique.

La plus-value imposable est donc taxée à 19 % concernant l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

La plus-value imposable se calcule de la même manière avec le même barème d’abattement pour durée de détention.

Pour le moment, l’amortissement comptable n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Par ailleurs, le statut LMNP permet, sur l’investissement en résidence de services dans le neuf, la récupération de la TVA.

Quels sont les risques d’investir en LMNP ?

Comme pour tout investissement il y a des risques d’investir en LMNP ; ces risques sont les mêmes que pour un investissement mis en location nue. Le premier risque est le fait que la valeur fluctue ; en effet, les prix du marché immobilier peut fluctuer à la hausse ou à la baisse ou bien stagner durant des années. L’importance des étapes listées dans la partie 1 de cet article prend tout son sens. A noter qu’il s’agit d’un investissement long terme dont la pertinence ne peut s’apprécier sur une courte durée.

De plus, comme pour tout investissement réalisé par le biais du crédit bancaire, le taux d’intérêt accordé par l’établissement de crédit peut être plus ou moins avantageux et rendre le projet plus ou moins rentable. Il faut donc, comme expliqué également en partie 1, bien se faire accompagner dans le plan de financement du projet.

Par ailleurs, investir dans des logements neuf engendre souvent un inconvénient qui est le risque de défaut de construction. Ce risque est limité lorsque le constructeur est bien choisi et que les garanties appliquées au bien sont cohérentes.

Il existe également les risques propres à tout investissement locatif : risque d’inoccupation, de non-paiement par le locataire (ou par l’exploitant en cas de bail commercial), dégradations, augmentation des charges, obligations de mise aux normes… Ces risques ne correspondent donc pas au fait de choisir le statut LMNP.

Bien s’entourer pour l’investissement envisagé reste primordial pour effectuer une opération avantageuse. Faites vous accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine comme KOFMAN PATRIMOINE pour vous aider dans vos démarches et procéder aux meilleurs choix.