Réduire ses impôts grâce à l’immobilier : le secret du déficit foncier

Et si les travaux d’innovations pouvaient transformer l’imposition en opportunité ?

Peu de propriétaires bailleurs le savent, mais derrière cette notion un peu technique, le déficit foncier est l’un des dispositifs fiscaux des plus puissants du cadre immobilier français. Grâce à lui, le montant de chaque dépenses pour l’entretien, la réparation, ou l’amélioration d’un logement locatif peut devenir une arme redoutable afin de réduire vos impôts.

Le principe du déficit foncier est simple : lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes) dépassent le montant des loyers perçus, le déficit constaté peut être imputé sur le revenu global, dans une limite fixée par la loi fiscale. Le surplus de ce déficit, reste néanmoins reportable sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Entre déduction, imputation, et report, le déficit foncier n’est pas seulement un outil de défiscalisation : il est un véritable levier de gestion patrimoniale, mêlant la rénovation immobilière et l’optimisation fiscale.

Qu’est ce que le déficit foncier ?

Comme nous l’avons introduit, la définition du déficit foncier est la suivante :

C’est un mécanisme permettant une déduction fiscale, et ceci en calculant la différence entre les revenus fonciers perçus (les loyers), et les charges déductibles supportés par le propriétaire (soit les travaux, les frais de gestions, les intérêts d’emprunt et taxes…). Autrement dit, on parle de déficit foncier lorsque le montant des dépenses déductibles dépasse celui des loyers encaissés.

En effet, le déficit foncier est un mécanisme fiscal très intéressant pour les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif, ce dernier intervient donc essentiellement lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs générés. Son fonctionnement reste simple. Prenons un exemple pour l’illustrer : pour 12 000 euros de loyers perçus par un particulier, et 17 000 euros de charges engagées par celui-ci, le déficit foncier créé sera de 5 000 euros. Ce déficit peut alors être imputé sur le revenu global, dans certaines limites, ce qui permet une réduction d’impôt et donc une fiscalité moins lourde.

Les règles clés à retenir d’un investissement immobilier en déficit foncier

Les dépenses éligibles

Seules les charges liées à l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien sont déductibles, les travaux d’agrandissement ou construction ne rentrent pas en compte dans ces charges. A noter que les trois types de travaux avec éligibilité au déficit foncier sont ceux énoncés et excluent uniquement les travaux d’agrandissement qui eux, ne sont pas directement liés à l’investissement locatif. Une fois les travaux effectués, l’abattement généré sur les revenus fonciers vient réduire le prélèvement fiscal, avec la possibilité d’optimiser encore d’avantage l’imposition mise en place.

Exemples : 

– Charges d’entretien : la réalisation d’un diagnostic immobilier, le changement des ampoules des parties communes ou la réparation du portail automatique de l’habitation.

– Charges de réparation : remplacer une fenêtre cassée, rénover la cage d’escalier ou remplacer un chauffage central afin d’améliorer le DPE du bien et lutter contre les passoires énergétiques.

– Charges d’amélioration  : l’installation d’un ascenseur ou la rénovation d’une cuisine.

La déductibilité spécifique des intérêts d’emprunt

Il est essentiel de distinguer le traitement fiscal des intérêts d’emprunt des autres charges déductibles dans le cadre du déficit foncier. Contrairement aux dépenses de travaux, aux taxes ou aux frais de gestion, les intérêts d’emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global. Leur déduction est strictement limitée aux revenus fonciers positifs, présents ou futurs. Autrement dit, les intérêts d’emprunt peuvent uniquement venir réduire un bénéfice foncier existant ou à venir, mais ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit imputable sur le revenu global. Lorsque le résultat foncier est négatif, la part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est donc automatiquement reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, sans plafond, jusqu’à épuisement. Cette règle vise à réserver l’avantage fiscal immédiat du déficit foncier aux dépenses contribuant directement à l’entretien et à la valorisation du patrimoine immobilier, tout en maintenant un cadre strict pour l’endettement.

Plafond annuel d’imputation sur le revenu global

Le plafonnement annuel d’imputation sur le revenu global du déficit est de 10 700 euros (article 156 du CGI). Ce plafond peut, selon le décret du 21/04/2025, être doublé à hauteur de 21 400 euros pour toutes dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (doublement du déficit foncier), et jusqu’a 15 300 euros en présence d’un déficit Périssol. Il existe donc un seuil à prendre en compte sur cette niche fiscale.

Report en matière de déficit foncier

Le surplus de ce déficit foncier non imputé sur le revenu global peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Ainsi, grâce à ce mécanisme, bénéficier du déficit foncier permet non seulement un avantage fiscal, mais il permet aussi de valoriser le patrimoine immobilier sur le long terme. Pour les investisseurs, il constitue une source de levier efficace afin d’optimiser la rentabilité d’un bien tout en diminuant son impact fiscal.

Comment imputer le déficit foncier sur le revenu ?

Voici un exemple concret illustrant la manière de calculer un déficit foncier :

Un investisseur possède un bien locatif loué nu. En 2026, il perçoit 8 500 € de loyers et engage les dépenses suivantes :

  • Travaux de rénovation et de réparation (rénovation intérieure complète) : 22 000 € → déductible du revenu global

  • Taxe foncière : 900 € → déductible du revenu global

  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : 150 € → déductible du revenu global

  • Frais de gestion locative : 600 € → déductible du revenu global

  • Intérêts d’emprunt : 3 000 € → non déductible du revenu global, uniquement des revenus fonciers

Total des charges :

  • Charges hors intérêts : 23 650 €

  • Intérêts d’emprunt : 3 000 €

  • Total des charges : 26 650 €

Calcul du résultat foncier

Les intérêts d’emprunt s’imputent en priorité sur les loyers perçus.

  • Loyers encaissés : 8 500 €

  • Intérêts d’emprunt : – 3 000 €

  • Loyers nets après intérêts : 5 500 €

Charges hors intérêts d’emprunt : 23 650 €

Résultat foncier :
5 500 – 23 650 = –18 150 €

Le déficit foncier total s’élève donc à 18 150 €.

Répartition du déficit foncier

  • Déficit imputable sur le revenu global (plafonné) : 10 700 €

C’est le plafond annuel légal d’imputation sur le revenu global. Ce déficit est imputable sur le revenu global car il ne dépasse pas le plafond du déficit foncier (< 10 700 €).

  • Déficit foncier reportable :
    18 150 – 10 700 = 7 450 €

Ce montant est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

À noter : ce déficit reportable comprend :

  • la totalité du déficit lié aux intérêts d’emprunt (3 000 €),
  • ainsi que l’excédent de charges hors intérêts au-delà du plafond de 10 700 €.

Impact sur l’imposition du contribuable

L’investisseur dispose d’un revenu global initial de 45 000 €.

Après imputation du déficit foncier, il sera donc de : 45 000 – 10 700, soit un revenu imposable de 34 300 €.

L’économie d’impôt est immédiate et significative, tandis que le déficit reportable de 7 450 € viendra annuler ou réduire les revenus fonciers futurs, améliorant durablement la rentabilité nette de l’investissement.

Cela entraine une économie d’impôt significative et peut ainsi changer la Tranche Marginal d’Imposition (TMI) lors de la déclaration de revenus afin de profiter d’un barème plus avantageux.

Lecture patrimoniale

Cet exemple illustre parfaitement l’intérêt stratégique du déficit foncier :

  • effacer une partie de l’impôt immédiatement,

  • tout en neutralisant la fiscalité foncière future grâce au report,

  • et en valorisant fortement le bien immobilier par les travaux réalisés.

Les conditions pour bénéficier de l’imputation du déficit foncier :

Il est à noter qu’il est nécessaire, dans le cadre du déficit foncier, que le bien loué soit nu ( location non meublée) et que le locataire n’appartienne pas au foyer fiscal du propriétaire.

Le contribuable qui souhaite bénéficie de ce dispositif doit être soumis au régime réel d’imposition et non pas au micro-foncier ; il est possible d’opter volontairement pour ce régime même dans le cas où les recettes sont inférieures à 15 000 euros.

Le bien doit être loué pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global imposable ; l’avantage peut être remis en cause si le bien n’est pas louer avant ce délai.

Tableau récapitulatif :

 

Type de bien Location nue
Régime fiscal Réel obligatoire
Déficit imputable Maximum 10 700 €/an
Travaux éligible Entretien, réparation, amélioration
Engagement de location 3 ans minimum
Report excédentaire 10 ans sur les revenus fonciers

Conclusion

En conclusion, le déficit foncier constitue un levier fiscal particulièrement interessant pour les investisseurs souhaitant optimiser la rentabilité de leur patrimoine en diminuant leur revenu imposable tout en optimisant la qualité de leurs biens.

En permettant de déduire les charges liées aux entretiens, améliorations, réparations et intérêts d’emprunt sur les revenus foncier, voire sur le revenu global dans certains cas, ce dispositif offre donc une double opportunité : réduire la pression fiscale et valoriser un bien immobilier sur le long terme.

Cependant son efficacité repose sur une gestion rigoureuse et une bonne compréhension des règles et conditions qui l’encadrent. Il est donc essentiel pour les propriétaires de veiller à la nature des dépenses qui y sont éligibles, au plafond et à la durée de location du bien afin d’éviter tout redressement de l’administration fiscal. Comme nous avons pu le voir, il peut être possible de cumuler certains dispositifs immobiliers connus avec le déficit foncier mais sous certaines conditions, afin de pouvoir démultiplier les avantages fiscaux d’un foyer fiscal.

Le déficit foncier s’adresse de ce fait aux investisseurs en recherche d’une stratégie patrimoniale équilibrée et de long terme, alliant une fiscalité avantageuse et une bonne valorisation du capital investit dans leurs biens immobiliers. Pour en optimiser les fruits, il est donc recommandé de se tourner vers un professionnel capable d’analyser la situation du patrimoine global  et de bâtir une stratégie cohérente intégrant les objectifs des investisseurs.

Foire aux Questions

Comment remplir la déclaration n°2044 pour imputer son déficit foncier ?

Comment remplir la déclaration n°2044 pour imputer son déficit foncier ?

Pour remplir la déclaration n°2044 et imputer votre déficit foncier, il vous suffit de reporter vos loyers et charges dans les rubriques correspondantes, de calculer le résultat foncier, puis indiquer le déficit (hors intérêt d’emprunt) dans la case prévue pour l’imputation sur le revenu global. Le reste du déficit est reporté sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Peut-on créer du déficit foncier en investissant en SCPI ? 

Peut-on créer du déficit foncier en investissant en SCPI ? 

Il est possible d’investir dans des SCPI fiscales de déficit foncier, qui elles-mêmes investissent dans des biens à rénover destinés à la location. Les associés peuvent ensuite déduire le montant des travaux réalisés sur leurs revenus et ainsi diminuer l’impôt sur le revenu. Leurs performances sont néanmoins plus faibles (en moyenne 2,5% contre 4,5% en moyenne pour des SCPI traditionnelles).

Les dépenses de copropriétés peuvent-elles générer un déficit foncier ? 

Les dépenses de copropriétés peuvent-elles générer un déficit foncier ? 

Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, ainsi que certaines charges de copropriété non récupérables (honoraires de syndic, assurance de l’immeuble, entretien des parties communes…), peuvent générer un déficit foncier. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui ont pour effet de majorer la valeur ou la surface du bien, sont exclus du dispositif et ne peuvent pas être déduits.

Que se passe-t-il en cas de vente du logement avant le délais de 3 ans suivant l'imputation ?

Que se passe-t-il en cas de vente du logement avant le délais de 3 ans suivant l'imputation ?

Pour information, si une vente a lieu avant que le délai des 3 ans ne soit respecté, le déficit foncier sera automatiquement réintégré au montant des revenus globaux, ayant pour conséquence directe une augmentation de l’imposition du contribuable.

Quelle est la différence entre revenu foncier brut et revenu foncier net imposable ? 

Quelle est la différence entre revenu foncier brut et revenu foncier net imposable ? 

Le revenu foncier brut correspond à l’ensemble de loyers encaissés au cours de l’année avant toute déduction, a contrario du revenu foncier net qui est  le revenu foncier net imposable pris par l’administration fiscale pour calculer l’impôt (cf calcul expliqué précédemment).

Comment reporter un déficit foncier sur les années suivantes ? 

Comment reporter un déficit foncier sur les années suivantes ? 

Le déficit foncier ne peut être imputé sur le revenu global qu’une seule fois, l’année où il est constaté. En revanche, le surplus et les intérêts d’emprunt peuvent être reportés pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.

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