Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Tout patrimoine immobilier qui présente un caractère historique ou architectural ne peut bénéficier du dispositif Malraux. Il existe en effet des conditions d’éligibilité relatives au bien, à l’investisseur et aux travaux réalisés.

Situation du bien :

Le bien doit obligatoirement se situer dans un site patrimonial remarquable ou encore être qualifié de quartier ancien dégradé / être dans un quartier du NPNRU et être déclaré d’utilité publique.

Les travaux :

Les travaux doivent être réalisés pour restaurer, rénover complètement un immeuble bâti. L’article L313-4 du Code de l’urbanisme mentionne son fonctionnement : « Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d’amélioration, travaux de rénovation, y compris énergétique … ». Ils sont obligatoirement suivis par un Architecte des Bâtiments de France.

Depuis 2017, le montant des travaux sont retenus dans la limite d’un plafond de dépenses de 400 000 € pour une période de 4 années consécutives. Ce plafond s’applique également par contribuable, toujours pour une période de 4 ans.

Ces travaux doivent faire l’objet d’une autorisation ou déclaration préalable. Un permis de construire peut être demandé.

L’investisseur :

Le dispositif Malraux n’est applicable qu’au profit des résidents fiscaux français, qui détiennent un titre de pleine propriété du bien.

Le bien doit obligatoirement être détenu en direct par le contribuable ou par une société soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce dernier cas, les associés de la société vont bénéficier de la défiscalisation.

Ce dispositif fiscal s’adresse aux personnes avec une forte TMI (taux marginal d’imposition). La réduction d’impôt générée est importante puisque dépendante du montant des travaux, un assujetti avec un impôt trop faible ne pourra en bénéficier pleinement.

Usage du bien :

L’immeuble en Malraux doit tout d’abord être destiné à la location, à usage d’habitation.

Des délais sont à respecter : l’engagement de location est d’une durée minimale de 9 ans et la mise en location doit être effective dans un délai de 12 mois après l’achèvement des travaux de restauration. Elle doit conduire pour l’investisseur à la perception de revenus fonciers, la location est donc nue.

L’investisseur bénéficie également de loyers non plafonnés. Il n’existe aucun plafond de ressources pour les locataires du logement, contrairement aux biens en Denormandie ou comme ce fût le cas pour les investissements Pinel.

Attention, en tant que propriétaire vous n’avez pas le droit de louer le bien à un ascendant ou descendant, ni à un membre du foyer fiscal.

Les biens éligibles au dispositif Malraux doivent nécessairement se situer dans des zones géographiques définies par le législateur. Ils doivent également prendre la forme d’un montage en Vente d’Immeuble à rénover (VIR) ou en Association syndicale libre (ASL).

Localisation des biens Malraux

Ces biens immobiliers à caractère historique sont généralement situés au coeur des centres ville, dans des secteurs historiques et sauvegardés.

• Sites patrimoniaux remarquables :

Les immeubles bâtis doivent être situés dans un site patrimonial remarquable, couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou par un PVAP (plan de valorisation de l’architecture est du patrimoine) ou être une restauration considérée d’utilité publique.

Sont classés comme étant site patrimonial remarquable les « villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public. »

C’est également le cas « des espaces ruraux et les paysages qui forment avec ces villes, villages ou quartiers un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à leur conservation ou à leur mise en valeur. »

• Quartiers anciens dégradés :

Ils peuvent également se situer dans des quartiers anciens dégradés, définis par la loi comme « présentant soit une concentration élevée d’habitat indigne et une situation économique et sociale des habitants particulièrement difficile, soit une part élevée d’habitat dégradé vacant et un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements ». Ces opérations doivent également être déclarées d’utilité publique.

• Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain :

Enfin, l’immeuble bâti peut se situer dans une zone présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés, dans les quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). La condition de restauration d’utilité publique doit également être respectée.

Montage en Vente d’Immeuble à Rénover ou en Association Syndicale Libre

En investissant dans un bien Malraux, vous réalisez une opération de restauration en montage VIR ou en montage ASL.

• Vente d’immeuble à rénover :

L’investissement en Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) présente de nombreuses similitudes avec l’investissement en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) dans le neuf. Il assure protection et sérénité pour son bénéficiaire et est régi par le code de la construction et de l’habitation. Le vendeur (promoteur) s’engage contractuellement à réaliser les travaux de rénovation sur le bien, leur montant étant fixé au préalable. Le client dispose d’une garantie de prix définitifs et d’une garantie financière d’achèvement des travaux (convention de cautionnement).

Les frais de notaire sont différents de l’investissement en Association Syndicale Libre (ASL), puisque calculés sur le prix du foncier + prix des travaux, ils sont donc plus élevés.

La plus-value immobilière se calcule en faisant la différence entre le prix du bien vendu et le prix du foncier + des travaux + prix d’acquisition. Elle est donc mécaniquement moins élevée que pour un investissement en ASL.

• Association libre syndicale :

Ce cadre juridique concerne des programmes immobiliers plus petits. L’acquéreur achète seul le foncier de son logement chez le notaire.

Une Association Libre Syndicale est ensuite constituée, composée par les acquéreurs des logements de l’immeuble. En charge de la gestion des travaux, elle conclut un contrat de maitrise d’ouvrage avec un maître d’oeuvre chargé de la rénovation. En parallèle, un cabinet d’avocats fiscalistes va orchestrer juridiquement le projet.

Les frais de notaire sont calculés sur le seul prix du foncier, ils sont donc relativement peu élevés.

De la même manière, la plus-value immobilière est calculée sur ce prix exclusivement.  Ce prix étant faible comparativement à la valeur du bien après travaux, la plus-value immobilière sera plus importante que pour un bien en VIR.

Dans le cadre du dispositif Malraux, la vente d’un bien immobilier restauré fait partie d’une démarche globale de mise en valeur du patrimoine architectural et d’incitation à l’investissement dans les centres historiques. Bien que cet avantage fiscal soit attractif, il n’est pas exempt de risques, des règles strictes doivent être respectées.

Le principal danger concerne le bien en lui-même et son attractivité. La localisation en location est un critère prégnant. Il conditionne sa valeur locative et donc son attractivité. Afin d’éviter toute déconvenue, il convient de s’intéresser préalablement à la rentabilité potentielle du bien, en étudiant le prix moyen des locations de même type dans le secteur. Son attractivité sera également décisive dans l’hypothèse d’une revente du bien (après 9 ans).

Attention également au chiffrage des travaux. La complexité de rénovation de ce type de biens peut conduire à dépasser l’enveloppe des travaux et générer de nombreux coûts et imprévus. De plus, de ce montant des travaux dépendra la valorisation du bien et donc la potentielle rentabilité du projet.

Enfin, il faut impérativement respecter les contraintes d’attribution de l’avantage fiscal, au risque de voir la réduction d’impôt remise en cause. L’engagement de location du bien à respecter est de 9 ans. En cas de non respect de ces obligations, vous devrez rembourser la réduction d’impôt perçue. L’administration fiscale tolère cependant une vacance de 12 mois en cas de départ du locataire.
La réduction d’impôt n’est également pas remise en cause dans l’hypothèse d’une invalidité du propriétaire ou de son conjoint (ou partenaire de PACS), mais aussi en cas de licenciement ou de décès.

Afin de garantir la qualité du bien et la pérennité de votre investissement, nous vous recommandons de vous entourer d’un professionnel de confiance, capable de vous offrir un conseil personnalisé pour vous guider vers les meilleurs opportunités.