Analyse de la baisse des parts des SCPI – Compréhension et perspectives

Dans le contexte actuel, le marché des SCPI fait beaucoup parler de lui par la chute du prix des parts de certaines d’entre elles. Cette évolution suscite des questions sur les éléments qui la motivent et les défis qu’elle pose aux investisseurs. Nous verrons ci-après les raisons de ce bouleversement.

Le pic d’inflation que connait l’économie depuis ces dernières années explique en grande partie la variation des prix de part du marché des SCPI. Cette hausse de l’inflation se justifie par la forte reprise économique après deux années de confinement durant le Covid-19, par le conflit russo-ukrénien et l’impact qu’il a eu sur le prix des matières premières mais également par le re-confinement en Chine en mars 2022.

Afin de réguler cette inflation, la banque centrale européenne a augmenté les taux d’intérêts directeurs ce qui a engendré la hausse des taux des banques commerciales.

Cette hausse des taux a compliqué l’accès au crédit, pratiquement gelé le marché immobilier, et créé des conditions de crédit restrictives. Les emprunteurs ont été confrontés à des taux élevés en comparaison des  taux d’emprunts accordés jusqu’à présent. Les prix de l’immobilier étant toujours aussi élevés, l’accès à la propriété est très compliqué.

Cette baisse de la demande a contraint les propriétaires à ajuster les prix de vente, provoquant ainsi une baisse de la valeur des biens immobiliers.

Le principe même d’une SCPI est de gérer un parc immobilier afin de verser aux investisseurs des dividendes selon leur quote-part.

En toute logique, la valeur du parc immobilier des SCPI a suivi la tendance du marché immobilier général, faisant varier la valeur de reconstitution. Cette dernière correspond à la valeur vénale des immeubles détenus par la SCPI (plus les frais) ; si elle varie de plus de 10 % par rapport au prix de part de la SCPI (correspondant prix d’achat), la société de gestion a l’obligation d’ajuster à la hausse ou à la baisse ce prix.

Certaines sociétés de gestion qui avaient pour habitude d’augmenter systématiquement le prix de part à chaque revalorisation de la valeur de reconstitution pour rendre leurs SCPI attractives se sont vues, dans le contexte actuel, contraintes de baisser le prix de parts en cette fin d’année 2023. Au contraire, d’autres ont joué la prudence et n’ont pas eu besoin de baisser leur prix de part (certains conservent même des valeurs de reconstitution supérieures au prix de la part).

Voyant le prix de part des SCPI diminuer, une majorité des investisseurs réagissent à l’affect et demandent le rachat de leurs parts. Cette réaction, cumulée à la crainte des investisseurs à entrer sur le marché, a entraîné un allongement du délai de rachat des parts pour certaines SPCI.

Pour faire face à ces demandes, les gestionnaires des SCPI se voient contraints de vendre rapidement une partie des biens immobiliers à des prix décotés, ce qui accentue la baisse générale du marché de l’immobilier.

Consciente de ces risques, l’Autorité des Marchés Financiers a réclamé pour la fin de l’été 2023, un rapport aux sociétés de gestion renseignant la valorisation du parc immobilier de chacune d’entre elles. Cette demande exceptionnelle de l’AMF doit être respectée (bien que cette évaluation soit en temps normal imposée qu’en fin d’année).

L’objectif étant pour l’AMF de contraindre la baisse de prix de parts pour les SCPI dont le patrimoine a connu une décote importante par rapport au prix de vente afin de protéger les investisseurs.

Cette projection s’est réalisée, par exemple, chez Amundi, qui a été contraint de baisser le prix des parts de ses SCPI de bureaux de 12% pour la Rivoli Avenir Patrimoine, à 17% pour la SCPI Européenne Genepierre, et à 14% pour Edissimo.

D’autres SCPI pourraient suivre, notamment dans le secteur du bureau, le plus affecté par les hausses de taux et le développement du télétravail.

Notre vision sur le marché des SCPI est assez positive.

En effet, bien que le marché de l’immobilier n’ait cessé d’augmenter durant ces dernières années, ce dernier fonctionne de manière cyclique par le biais de l’offre et de la demande. Les politiques économiques en places ont vocation à réguler l’inflation et à relancer les investissements immobiliers.

Ainsi, cette baisse temporaire de valeur n’est pas une fatalité ; cet investissement étant envisagé sur le long terme (minimum 10 ans).

De plus, chez Kofman Patrimoine, nous réalisons une analyse minutieuse avant de sélectionner les partenaires avec lesquels nous souhaitons travailler. Plusieurs critères sont passés au peigne fin afin de limiter les risques sur ce type de support.

L’investissement en SCPI n’étant pas garanti (comme pour tout investissement immobilier), il est impossible d’affirmer que les SCPI conseillées aux clients au sein du cabinet ne subiront pas de décote ou de perte dans le temps mais il est à nos yeux essentiel de sélectionner avec minutie ses partenaires et les véhicules d’investissement pour limiter le risque pris.

La diversification géographique et sectorielle des biens composants le parc immobilier de chaque SCPI est primordiale. Par exemple, nous sélectionnons des véhicules qui ne centralisent pas leurs investissements sur un quartier ou une ville et qui investissent aussi bien sur des bureaux, que dans le secteur de la santé, le logement…

Également, la politique de gestion du parc de la SCPI est un critère de sélection important pour le cabinet. Nous échangeons donc régulièrement avec les gérants des SCPI sur leur vision du marché afin de conseiller à nos clients celles qui nous semblent le plus en adéquation avec la situation économique à l’instant T.

Kofman patrimoine veille également à sélectionner des SCPI qui ont un potentiel de revalorisation et dont les perspectives de rendement sont stables. En effet, nous ne proposons à nos clients que des véhicules dont la valeur de reconstitution (valeur vénale des immeubles détenus par la SCPI plus les frais) est supérieure au prix de part, de façon à faire face au contexte immobilier actuel.

Par ailleurs, toujours dans une optique de diversification, nous aimons proposer à nos clients investisseurs des SCPI jeunes qui ne sont pas concernées par des décotes sur leur patrimoine immobilier puisqu’il a été acheté récemment.

Vous pouvez donc continuer à investir en toute sérénité sur ce type de placements financiers du moment que vous êtes bien accompagnés et conseillés pour réaliser cette acquisition.