Donation de parts de SCPI sans notaire, comment ça marche ?

Le 6 juillet 2026 / Placements

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La transmission de votre patrimoine immobilier ne passe pas nécessairement par un acte notarié souvent associé à des frais de notaire importants. Il existe notamment un cas particulier dans le cadre d’un investissement en SCPI : la possibilité d’effectuer une donation de parts SCPI sans avoir recours à un notaire grâce à un mécanisme bien connu, le don manuel.

Contrairement à un bien immobilier détenu en direct, les parts de société civile de type société civile de placement immobilier sont juridiquement assimilées à des valeurs mobilières. Cette particularité permet leur transmission par simple don sous réserve de respecter certaines formalités de fiscalité, de déclaration fiscale et d’information auprès de la société de gestion.

Cette solution séduit de nombreux investisseurs souhaitant transmettre son patrimoine progressivement à un enfant, un petit enfant ou tout autre descendant. Elle peut également s’inscrire dans une stratégie de gestion de patrimoine, de préparation à la retraite ou d’optimisation patrimoniale, tout en limitant les coûts liés à l’opération. Toutefois, comme tout investissement, elle présente certaines limites, notamment en matière de risque, de fiscalité et de succession, qu’il convient de connaître avant d’investir en SCPI.

Peut-on réellement donner des parts de SCPI sans notaire ?

Il est possible de réaliser une donation de parts de SCPI sans intervention notariale grâce au don manuel. En principe, l‘article 931 du Code civil impose qu’un acte de donation soit établi devant notaire entre le donateur et le donataire. Toutefois, une exception existe pour certains biens pouvant faire l’objet d’un don manuel.

Les parts de SCPI étant assimilées à des valeurs mobilières (article 757 du Code Général des Impôts) au même titre que des actions ou des parts sociales, elles peuvent être transmises directement entre un donateur et un donataire sans acte notarié obligatoire et sans formalisme spécifique.

Cette situation diffère totalement de la donation d’un immeuble détenu en direct. Dans ce dernier cas, l’intervention d’un notaire est indispensable et l’acte notarié est impératif sous peine de nullité de la donation.

Le don manuel de parts de SCPI constitue donc une solution parfaitement légale permettant d’organiser la transmission d’une partie de son patrimoine dans un cadre relativement souple.

Rappel : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Pour rappel, la SCPI est souvent choisie lorsqu’on souhaite se constituer un patrimoine et/ou se générer des revenus complémentaires. Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet à des investisseurs d’acquérir indirectement un patrimoine immobilier au travers de parts.

La société de gestion collecte l’argent des investisseurs afin d’investir dans différents actifs immobiliers tels que des bureaux, commerces, établissements de santé, résidences gérées ou plateformes logistiques. En contrepartie, les investisseurs perçoivent une quote-part des loyers générés par ce patrimoine

Les SCPI sont souvent utilisées dans des stratégies patrimoniales visant à générer des revenus complémentaires, préparer la retraite, diversifier son patrimoine ou encore organiser une transmission anticipée aux héritiers.

Les avantages de la SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) présentent de nombreux atouts qui expliquent leur succès croissant auprès des investisseurs particuliers. Elles permettent d’accéder au marché immobilier dans des conditions souvent plus souples que l’investissement immobilier en direct, tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques et d’une gestion entièrement déléguée. Accessibilité, diversification, simplicité de gestion et recherche de revenus complémentaires constituent autant d’arguments qui séduisent des profils d’investisseurs variés, qu’ils recherchent la constitution d’un patrimoine, des revenus réguliers ou une stratégie de long terme. Voici les principaux avantages généralement associés à ce type de placement.

Diversification sectorielle et géographique

Une diversification sectorielle (bureaux, santé/éducation, logistique, commerces, habitation, hôtellerie….) permet de limiter les risques : si un secteur est moins performant, il peut être compensé par d’autres plus dynamiques.

Par ailleurs, les investissements peuvent également être répartis sur plusieurs zones géographiques, notamment en France et en Europe.

Ainsi, la combinaison d’une diversification à la fois sectorielle et géographique contribue à une meilleure mutualisation des risques liés au marché immobilier.

Un ticket d’entrée accessible à tous

Les montants nécessaires pour investir restent accessibles et ne sont pas réservés aux patrimoines importants. Cela distingue les SCPI de l’investissement immobilier en direct, qui requiert souvent des capitaux bien plus élevés. Par exemple, un investisseur peut se positionner sur ce type de placement avec un ticket d’entrée relativement faible. À titre d’exemple, le prix d’une part peut-être de l’ordre de 202 euros pour la SCPI Iroko Zen.

Une gestion déléguée

Un autre avantage réside dans le fait que l’associé percevant les loyers n’est pas soumis aux mêmes obligations qu’un propriétaire bailleur en direct. Ce dernier doit notamment s’acquitter de la taxe foncière, des charges courantes ou encore des travaux éventuels. Dans ce dispositif, l’ensemble de ces aspects est pris en charge par la société de gestion.

Ce type d’investissement attire généralement un profil d’investisseurs souhaitant éviter les contraintes liées à la gestion d’un bien immobilier. En effet, la société de gestion se charge de l’acquisition, de la mise en location et de l’entretien des biens, ce qui allège considérablement les responsabilités des investisseurs. Par exemple, en cas de vacance locative, c’est elle qui se charge de trouver de nouveaux locataires, sans que cela n’affecte directement la perception des loyers par l’investisseur.

Des revenus complémentaires ou une augmentation du capital

Ce type d’opération peut s’adresser à des personnes souhaitant générer des revenus complémentaires. Les investisseurs peuvent ainsi percevoir des loyers de manière mensuelle ou trimestrielle, directement versés sur leur compte bancaire, nets de frais. Pendant toute la durée de l’investissement, il est également possible d’effectuer des versements réguliers, permettant d’acquérir progressivement de nouvelles parts et d’augmenter ainsi sa quote-part dans le patrimoine global. À noter que la valeur des parts de société civile fait souvent l’objet d’une revalorisation au fil du temps.

Cela peut également convenir aux personnes qui souhaitent réinvestir leurs dividendes afin d’accroître leur capital. Lorsqu’elles décideront de céder leur participation et de récupérer leur investissement, elles pourront bénéficier d’une valorisation plus élevée.

Un placement décorrélé des marchés financiers

Même si le marché immobilier peut connaître des variations, ce type d’investissement n’est pas coté en bourse et reste donc à l’écart de la volatilité des marchés financiers, ce qui constitue un atout non négligeable, notamment dans le contexte actuel.

On observe ainsi un double levier de performance : d’une part, la distribution régulière de loyers et d’autre part, la potentielle revalorisation des actifs immobiliers.

Ce type d’investissement présente généralement un rendement plus modéré que d’autres placements potentiellement plus performants, comme la bourse ou les produits structurés. Le fait qu’il ne soit pas coté peut constituer un avantage en termes de stabilité, mais cela implique aussi une liquidité plus limitée que celle de certains actifs financiers volatils.

Scénarios envisageables via la SPCI : Comment récupérer les parts de SCPI ?

Lorsqu’on réalise un placement en SCPI, l’investisseur peut récupérer ses parts à tout moment. Toutefois, il est généralement recommandé de conserver ce type de placement sur un horizon d’investissement d’une durée de 8 à 10 ans. Ce délai permet d’amortir les frais liés au mécanisme et de bénéficier pleinement de la dynamique de l’investissement.

En effet, la souscription à une SCPI implique des frais de souscription souvent compris entre 10 et 12 %, qui sont principalement supportés lors de la revente des parts. Une durée de détention suffisamment longue permet donc de lisser cet impact.

Souvent les demandes de retrait sont traitées par la société de gestion qui doit assurer l’équilibre entre les parts cédées et les nouvelles souscriptions. Si les flux entrants sont insuffisants, elle peut être amenée à céder certains actifs du portefeuille. Dans la majorité des cas, l’investisseur récupère son capital, correspondant à la valeur de la part multipliée par le nombre de parts détenues, dans un délai de quelques semaines. Toutefois, pour des SCPI moins liquides ou en période de faible collecte, ce délai peut s’allonger.

Enfin, la fiscalité applicable à la revente doit être prise en compte : en cas de plus-value, celle-ci est soumise au régime des plus-values immobilières, soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux en France (inchangé avec la réforme de 2026 sur les prélèvements sociaux). Une exonération totale est possible après 30 ans de détention, mais elle ne concerne que la plus-value. Les revenus distribués restent quant à eux imposés selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.

Il est toutefois essentiel de rappeler que les performances des SCPI ne sont pas garanties et qu’un risque de perte en capital existe. Par ailleurs, leur liquidité peut être limitée ce qui peut rendre la revente des parts plus longue ou plus complexe selon les conditions de marché.

Quelles sont les étapes d’une donation de parts SCPI ?

La transmission de parts de SCPI par donation obéit à des règles spécifiques qui, bien que plus souples qu’une donation immobilière classique, nécessitent le respect de plusieurs formalités administratives et fiscales. Cette opération peut permettre d’anticiper la transmission d’un patrimoine tout en bénéficiant des abattements fiscaux prévus par la réglementation en vigueur. De l’évaluation des parts à leur transfert effectif auprès de la société de gestion, chaque étape doit être réalisée avec rigueur afin de sécuriser juridiquement et fiscalement la transmission. Voici les principales démarches à accomplir pour réaliser une donation de parts de SCPI dans de bonnes conditions.

Valoriser le don manuel

Au moment de la donation de parts de SCPI, il est nécessaire de procéder à une évaluation du bien en plusieurs étapes :

Vérifier les modalités de cession auprès de la société de gestion

Avant toute opération, il est conseillé de contacter la société de gestion de la SCPI pour toute vérification préalable.

Certaines sociétés prévoient des procédures spécifiques ou des frais administratifs liés au transfert des parts et aux dons manuels. À titre d’exemple, la SCPI Épargne Pierre de la compagnie Atland Voisin applique des frais de 120 euros. Ce coût reste toutefois nettement inférieur à celui d’un acte notarié qui nécessite le recours à un notaire.

Déterminer la valeur des parts

Comme toute donation, il faut faire l’inventaire des parts qui doivent être évaluées. Pour des parts de SCPI, la valeur retenue correspond généralement à leur valeur vénale au jour de la donation.

Aucun montant minimum n’est exigé pour effectuer cette opération. C’est donc la valeur de marché qui est retenue, généralement correspondant au prix de la part qui aura fait l’objet d’une revalorisation si nécessaire.

Cette valorisation est habituellement communiquée par la société de gestion. Elle servira de base pour calculer les éventuels droits de donation et pour effectuer la déclaration fiscale.

Formaliser la donation

Même si aucun acte notarié n’est obligatoire, il est fortement recommandé de rédiger un acte sous seing privé.

C’est au sein de ce document que doit être l’identité du donateur, l’identité du donataire, le nombre de parts données, leur valeur et la date de la donation. C’est aussi ici qu’on peut choisir le type de donation : la donation en pleine-propriété ou la donation en nue-propriété.

Cet écrit constitue une preuve utile en cas de contrôle fiscal ou de contestation ultérieure.

Comment déclarer une donation de parts de SCPI ?

Même si l’intervention d’un notaire n’est pas requise, déclarer le don est obligatoire auprès de l’administration fiscale. Il appartient au donataire, c’est-à-dire à la personne ayant bénéficié du don, de remplir le formulaire n°2735 que devra remplir le donataire dans le mois suivant l’acte de donation.

À compter du 1er janvier 2026, les dons manuels devront être déclarés via la plateforme dédiée mise en place par l’administration fiscale.

Cette étape reste obligatoire même lorsque aucun droit de donation n’est dû grâce aux abattements.

Informer la société de gestion

Une fois la donation réalisée et déclarée, un dossier doit être transmis à la société de gestion. Cette dernière procède alors à l’inscription du nouveau détenteur des parts et à la mise à jour du registre des associés. Le donataire devient officiellement propriétaire des parts transmises.

Quels documents sont généralement nécessaires ?

Selon les sociétés de gestion, plusieurs documents peuvent être demandés :

Copie des pièces d’identité ;
Justificatif de domicile ;
Formulaire interne de transfert ;
Déclaration de donation ;
Acte sous seing privé lorsqu’il existe ;
Justificatifs fiscaux éventuels.

Les exigences varient selon les sociétés de gestion.

Quelle est la fiscalité de la donation de parts de SCPI ?

L’absence d’acte notarié ne dispense pas l’opération du régime fiscal applicable aux donations. En effet, suite à la déclaration du don manuel auprès de l’administration fiscale cela entraîne son imposition.

La donation reste soumise aux droits de donation selon le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.

Les principaux abattements

En ligne directe, un parent peut transmettre jusqu’à 100 000 euros à chacun de ses enfants sans droits de donation. Cet abattement fiscal est renouvelable tous les quinze ans.

Les grands-parents bénéficient quant à eux d’un abattement de 31 865 euros par petit-enfant, également renouvelable tous les quinze ans.

Les droits de donation sont ensuite calculés selon le barème progressif applicable en ligne directe.

Exemple

Un parent fait une donation simple à son enfant des parts de SCPI valorisées à 200 000 euros.

L’abattement de 100 000 euros s’applique d’abord.

La base taxable est donc réduite à 100 000 euros.

Les droits sont ensuite calculés selon le barème progressif des donations en ligne directe.

Dans cette hypothèse, le montant des droits s’élève à environ 18 194 euros.

Donation de SCPI sans notaire ou donation notariée : quelle différence ?

Critère	Don manuel	Donation notariée
Intervention d’un notaire	Non	Oui
Coût	Faible	Plus élevé
Formalités	Simples	Plus complètes
Sécurité juridique	Moyenne	Élevée
Risque de contestation	Plus important	Plus limité
Donation-partage possible	Non	Oui
Accompagnement patrimonial	Limité	Oui

Le principal intérêt du don manuel réside dans sa simplicité et son coût réduit. En revanche, il offre une sécurité juridique inférieure à celle d’une donation réalisée par acte authentique.

Les conséquences sur la succession

Le don manuel n’échappe pas aux règles successorales. La donation est rapportable à la succession. Autrement dit, elle sera prise en compte lors du règlement de la succession afin de préserver l’égalité entre les héritiers. Le respect de la réserve héréditaire demeure obligatoire. Si la donation porte atteinte aux droits d’un héritier réservataire, celui-ci pourra engager une action en réduction.

Par ailleurs, contrairement à une donation-partage, la valeur retenue pour le calcul des droits successoraux pourra être réévaluée au moment du décès.Cette question est particulièrement importante pour des parts de SCPI dont la valeur peut évoluer au fil des années.

Les limites du don manuel de parts de SCPI

Si le don manuel présente des avantages, il comporte également plusieurs inconvénients. L’absence d’acte authentique offre un cadre juridique moins protecteur qu’une donation notariée et peut favoriser certaines contestations.

Des héritiers peuvent notamment remettre en cause la réalité de la donation, la capacité du donateur, le respect de la réserve héréditaire, les modalités de valorisation des parts. Le risque de perte ou d’absence de justificatifs est également plus important lorsqu’aucun acte notarié n’a pas été établi.

Enfin, le don manuel ne permet pas de bénéficier de certains outils patrimoniaux plus élaborés.

Quand est-il préférable de passer devant un notaire ?

Le recours à un notaire reste souvent pertinent dans plusieurs situations car permet de sécuriser l’opération. C’est notamment le cas lorsque :

- - Le patrimoine est important ;
  - Plusieurs héritiers sont concernés ;
  - Des risques de conflit familial existent ;
  - Une donation-partage est envisagée ;
  - Une stratégie de démembrement complexe doit être mise en place.

La donation-partage présente notamment un avantage majeur : elle fige définitivement la valeur des biens au jour de la donation. Ainsi, une hausse future de la valeur des parts de SCPI n’aura pas d’incidence sur le partage successoral entre les héritiers. Le notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine peut également accompagner le donateur dans l’optimisation fiscale et civile de la transmission.

Ce qu’il faut retenir de la donation de parts de SCPI sans notaire

La donation de parts de SCPI sans notaire est parfaitement possible grâce au mécanisme du don manuel. Cette solution permet de transmettre un patrimoine immobilier indirect à moindre coût tout en bénéficiant des abattements fiscaux applicables aux donations.

Pour être valable, l’opération doit néanmoins respecter plusieurs étapes : valorisation des parts, déclaration fiscale et formalités auprès de la société de gestion.

Si cette solution séduit par sa simplicité, elle demeure moins protectrice qu’une donation notariée. En présence d’un patrimoine important ou d’enjeux successoraux complexes, l’accompagnement d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine reste fortement recommandé.

Retrouvez davantage d’information dans notre article « SCPI et succession : Optimiser la transmission de votre patrimoine« .

FAQ

Peut-on donner des parts de SCPI à son enfant sans notaire ?

Oui. Les parts de SCPI étant assimilées à des valeurs mobilières, elles peuvent être transmises par don manuel sans acte notarié obligatoire.

Faut-il déclarer un don manuel de parts de SCPI ?

Oui. La déclaration auprès de l’administration fiscale est obligatoire même lorsque les abattements permettent d’éviter toute taxation.

Quel est le coût d'une donation de parts de SCPI ?

Le coût dépend principalement des éventuels droits de donation et des frais administratifs facturés par la société de gestion. Il reste généralement inférieur à celui d’une donation notariée.

Peut-on donner uniquement une partie de ses parts ?

Oui. Il est possible de transmettre tout ou partie des parts détenues.

Une donation de parts de SCPI peut-elle être contestée ?

Oui. Comme toute donation, elle peut faire l’objet de contestations notamment lors de l’ouverture de la succession.