Comment fonctionne l’investissement en SCPI ?

Avant d’expliquer le fonctionnement d’un investissement SCPI, il est essentiel de définir ce qu’est une Société Civile de Placement Immobilier. Appelée aussi « Pierre Papier« , la SCPI est un instrument d’épargne non coté apparu à la fin des années 60. Son objectif principal est de collecter des fonds auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille exclusivement composé d’immobilier physique. Ces sociétés non cotées en Bourse, sont des organismes de placements collectif (OPC). Elles permettent ainsi un investissement collectif ou placement collectif dans l’immobilier, sans nécessiter l’acquisition directe d’un bien. Les SCPI sont des véhicules soumis au contrôle de l’autorité des marchés financiers.

Les SCPI sont des foncières qui investissent dans des biens immobiliers tels que des immeubles, des locaux commerciaux ou des résidences. Elles constituent ainsi un un parc immobilier. Une fois les biens acquis, elles recherchent des locataires, puis elles les louent à des entreprises (par exemple, des enseignes comme carrefour) via des baux commerciaux pouvant aller jusqu’à 30 ans. Cet investissement est similaire à un investissement dans de l’immobilier locatif mais sans les contraintes.

 

Les loyers perçus par l’investissement SCPI sont utilisés de deux manières :

  • Une partie est réinvestie dans l’entretien et le développement du parc immobilier.
  • L’autre partie est distribuée aux investisseurs sous forme de revenus locatifs. Ces investisseurs, détenteurs de parts de la SCPI, bénéficient ainsi de revenus réguliers sans avoir à gérer eux-mêmes les biens.

Il existe deux types de SCPI :

  • Les SCPI à capital variable : elles émettent de nouvelles parts en fonction des demandes des investisseurs et des opportunités d’acquisition. Cela permet une plus grande flexibilité, mais peut diluer la valeur des parts existantes.
  • Les SCPI à capital fixe : Le nombre de parts est limité, et les investissements sont réalisés dans un portefeuille immobilier défini. Ces SCPI offrent une meilleure stabilité, mais sont moins accessibles en raison de leur taille fixe.

La gestion d’une SCPI est confiée à une société de gestion spécialisée. Celle-ci assume de nombreuses responsabilités, notamment :

  • L’acquisition et la vente des biens immobiliers.
  • La gestion locative (recherche de locataires, signature des baux, suivi des paiements).
  • La redistribution des revenus aux investisseurs.

Grâce à cette gestion externalisée, en tant qu’investisseur, vous n’avez pas à vous préoccuper des contraintes liées à la gestion directe d’un bien immobilier.

Comment investir en SCPI ?

Pour investir en SCPI,  il est essentiel de commencer par analyser si ce type d’investissement immobilier correspond à vos objectifs patrimoniaux et financiers, ainsi qu’à votre profil investisseur. Un audit patrimonial est une étape clé avant tout engagement.  Cela vous permettra de définir vos objectifs (diversification du patrimoine, génération de revenus complémentaires immédiats ou à terme, etc.) et d’évaluer votre tolérance au risque. Les SCPI offrent une grande variété d’opportunités, mais il est crucial que vos objectifs et votre situation financière soient alignés avec les caractéristiques de ce placement.

Selon votre situation, plusieurs options s’offrent à vous pour investir en SCPI :

  • Investir au comptant si vous disposez des liquidités nécessaires (en pleine propriété ou en nue propriété).
  • Opter pour un crédit si votre taux d’endettement le permet.
  • Choisir l’épargne programmée si vous avez une capacité d’épargne mensuelle suffisante.

Il est également possible d’investir dans des parts de SCPI à travers un contrat d’assurance vie.

Les SCPI vous permettent d’accéder à l’immobilier via un placement financier, sans les contraintes liées à un achat immobilier traditionnel. L’un des avantages majeurs est l’accessibilité : le prix de souscription des parts de SCPI est souvent bien plus abordable que l’acquisition d’un bien physique, avec des tickets d’entrée pouvant commencer à quelques centaines d’euros (variable selon la SCPI).

Qui peut investir en SCPI ?

Toute personne physique majeure ou mineure (avec en signataires les représentants légaux) peut investir en SCPI en son nom propre. Il est également possible d’investir en commun donc une co-souscription, par exemple dans le cadre d’une indivision.

Les personnes morales, comme les entreprises, peuvent aussi utiliser une partie de leur trésorerie pour acquérir des parts de SCPI, ce qui en fait un outil de diversification intéressant pour les professionnels.

Quel est le processus d’investissement en SCPI ?

Contrairement à un investissement immobilier classique, l’acquisition de parts de SCPI ne nécessite pas de signer un compromis de vente ou un acte notarié. Le processus est simplifié et se résume à deux documents principaux :

  • Les documents de conseil (Document de Conseil en investissement Financier, qui vous informe sur les caractéristiques et les risques du placement.)
  • Le bulletin de souscription, qui formalise votre demande d’acquisition de parts.

Une fois l’investissement réalisé, vous recevrez une attestation de parts, qui prouve que vous êtes détenteurs de parts. C’est ce qui est similaire à l’acte notarié.

La signature de ces documents est simple et rapide grâce à votre conseiller qui vous guide dans les étapes, mais la partie la plus complexe reste la sélection de la SCPI. En effet, toutes les SCPI ne se valent pas, et il est crucial de choisir celles qui correspondent à vos objectifs et à votre profil de risque. Lorsque vous investissez en SCPI, il est également important de bien comprendre les frais associés. Ils peuvent impacter la rentabilité de votre investissement, il est donc essentiel de les comparer avant de choisir une SCPI.

Comment choisir une SCPI ?

Sélectionner les meilleures SCPI du marché est une démarche qui exige une analyse approfondie et la prise en compte de plusieurs critères essentiels. En effet, le marché immobilier est vaste et diversifié, et chaque investisseur doit aligner son choix avec son profil de risque, ses objectifs d’investissement et sa stratégie patrimoniale.

Pour commencer, il est crucial de comprendre les différents types de SCPI disponibles, car chacun répond à des besoins spécifiques :

1. SCPI de rendement

Ces SCPI investissement principalement dans des biens immobiliers commerciaux, tels que des bureaux, des commerces, des locaux d’activités, des entrepôts. Ces biens sont généralement loués à des entreprises via des baux commerciaux fermes, offrant ainsi une stabilité de revenus aux investisseurs. Elles sont idéales pour ceux qui cherchent un rendement plus élevé.

2. SCPI de capitalisation

Ces SCPI concentrent sur l’acquisition et la détention de biens immobiliers à fort potentiel de valorisation, comme des immeubles de bureaux en zones urbaines dynamiques ou des centres commerciaux bien situés. Les revenus générés sont réinvestis pour accroître la valeur du parc immobilier, visant ainsi les plus-values à long terme.  Elles conviennent aux investisseurs ayant un horizon de placement plus lointain et une tolérance au risque plus élevée.

3. SCPI spécialisées

Ces SCPI ciblent un secteur spécifique de l’immobilier, comme la santé (cliniques, maisons de retraite), l’hôtellerie, les résidences étudiantes ou les résidences seniors. Elles offrent souvent des rendements spécifiques liés aux particularités du marché dans lequel elles opèrent, mais peuvent présenter un profil de risque plus élevé en raison de leur concentration sectorielle. Par exemple, une SCPI spécialisée dans l’hôtellerie peut être plus sensible aux fluctuations économiques ou aux crises sanitaires comme le Covid19.

4. SCPI Européennes

Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers situés en Europe, offrant une diversification géographique et une fiscalité souvent plus attractive. Le taux d’imposition des revenus fonciers dans de nombreux pays européens est en effet plus faible qu’en France, avec une moyenne autour de 20%. Elles permettent également de réduire l’exposition aux risques spécifiques du marché immobilier français.

Chaque typologie de SCPI présente ses propres caractéristiques, avantages et risques, et peut correspondre à des objectifs d’investissements différents.

 

Les critères pour choisir une SCPI

Au-delà de la typologie, d’autres critères essentiels entrent en jeu pour identifier les meilleures SCPI  :

  • La performance passée : Bien que les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, elles donnent une indication sur la stabilité des rendements et la capacité de la SCPI à reverser les loyers aux investisseurs. Il est important de comparer les rendements sur plusieurs années.
  • La qualité du parc Immobilier : Une diversification géographique et sectorielle est souvent un gage de solidité, permettant de mutualiser les risques. Il est également crucial d’examiner la typologie des locataires, le poids des plus gros locataires et al durée des baux signés, afin d’évaluer la stabilité des revenus sur le long terme. Par exemple, des baux longs (9 ans ou plus) offrent une meilleure visibilité sur les revenus futurs.
  • La valeur de reconstitution : Elle représente l’évaluation financière la plus fidèle du patrimoine détenu par la SCPI à un instant donné et doit être publiée tous les semestres. La valeur de reconstitution d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) représente l’évaluation financière la plus fidèle du patrimoine détenu par la SCPI à un instant donné. Elle est calculée en additionnant le montant de la valeur de marché des biens immobiliers détenus, les frais d’acquisition (notamment les droits d’enregistrement et les frais de notaire) ainsi que les actifs financiers de la SCPI.
  • Les frais et charges : Les frais varient d’une SCPI à l’autre et peuvent impacter significativement la rentabilité. Il est donc essentiel de les comparer attentivement. Les frais d’entrée (souvent entre 5% et 10%), les frais de gestions annuels (généralement entre 0,5% et 1,5%) et les éventuels frais de sortie doivent être prise en compte dans l’analyse.
  • La réputation et l’expérience de la société de gestion : Une gestion professionnelle et transparente est un facteur clé pour la pérennité de la SCPI. L’expertise de la société de gestion, sa capacité à anticiper les évolutions du marché et sa communication régulière avec les investisseurs sont des éléments déterminants.
  • Le risque de marché et la solvabilité des locataires : Ces éléments doivent être soigneusement évalués pour anticiper les éventuels aléas économiques ou sectoriels. Par exemple, une SCPI dont les locataires sont principalement des grandes entreprises cotées en Bourse présente généralement un risque de défaut plus faible.
  • La liquidité : Certaines SCPI offrent une liquidité plus élevée que d’autres, permettant aux investisseurs de revendre leurs parts plus facilement. Ce critère est important pour ceux qui souhaitent conserver une certaine flexibilité.

En résumé, choisir le type de SCPI adaptée à votre profil de risque et à vos objectifs d’investissement demande une analyse rigoureuse et une compréhension approfondie du marché immobilier. C’est notre métier d’effectuer ces études pour vous proposer les meilleures SCPI du marché, en tenant compte de tous ces critères et bien d’autres encore.

Quels sont les frais associés aux SCPI ?

Investir dans une SCPI implique de prendre en compte plusieurs types de frais. Voici une présentation détaillée des principaux frais associés aux SCPI :

1. Les frais de gestion et de maintenance

Les SCPI doivent entretenir et optimiser leur parc immobilier pour maintenir sa valeur et assurer des revenus réguliers aux investisseurs. Ces frais de gestion couvrent notamment :

  • L’entretien et la rénovation des biens : Réparations, améliorations énergétiques, mises aux normes, etc.
  • Les charges et taxes foncières : Taxe foncière, charges de copropriété, assurances, etc.
  • La gestion des locataires : Recherche de locataires, rédaction des baux, encaissement des loyers, relances en cas de retard, gestion des états des lieux, etc.

Ces frais sont prélevés sur les loyers perçus avant la distribution des dividendes aux associés. Ils sont généralement perçus entre 0,5% et 1,5% du prix de souscription des parts.

En outre, des frais de suivi des travaux peuvent être appliqués. Calculés en pourcentage des coûts des aménagements réalisés, ils sont également déduits des loyers.

 

2. Les frais de souscription

Les frais de souscription, aussi appelés « commission de souscription« , représentent généralement entre 7% à 12% du prix de souscription des parts.

Ces frais couvrent plusieurs aspects de l’acquisition immobilière :

  • La recherche et la sélection des biens ;
  • Les honoraires de notaire ;
  • La rémunération des intermédiaires (conseillers en investissement, réseaux de distribution, etc.) ;
  • La commercialisation de la SCPI.

Les frais de souscriptions ne sont à payer qu’une seule fois, lorsque vous revendez vos parts. Si vous conservez vos parts vous n’avez aucuns frais à payer et le loyer vous est versé net de frais de gestion.

3. Les frais de transaction

Pour financer l’achat et la vente des biens du parc immobilier, les sociétés de gestion peuvent appliquer des frais de transaction. Ces frais ne sont pas directement payés par les associés, car ils sont prélevés sur les loyers perçus avant la distribution des dividendes aux investisseurs.

Ces frais couvrent notamment :

  • Les frais de notaire lors de l’acquisition ou de la vente d’un bien ;
  • Les frais d’agence immobilière ;
  • Les coûts liés aux études de marché et à la négociation des transactions.

4. Les frais de cessions de parts

Si vous souhaitez revendre vos parts de SCPI, plusieurs options s’offrent à vous :

  • Via la société de gestion : Certaines SCPI proposent un mécanisme de rachat de parts en fonction des nouvelles souscriptions donc de nouveaux investisseurs.
  • Sur le marché secondaire : Vous pouvez revendre vos parts directement à un autre investisseur, sans passer par la société de gestion. Ce marché, appelé « marché de gré-à-gré », vous permet de fixer librement le prix de cession en fonction de la valeur de la part. Les frais ce cession appliqués par la société de gestion peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acheteur, selon l’accord conclu entre les parties. Il est toutefois peu probable de trouver souhaitant acheter vos parts par ce biais sans qu’il puisse en tirer un avantage conséquent (en négociant fortement le prix d’acquisition notamment).

5. Les frais de mutation (donations ou successions)

Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, des frais de mutation peuvent s’appliquer. Ces frais dépendent de la valeur des parts transmises et des règles fiscales en vigueur. Ils incluent notamment :

  • Les droits de donation ou de succession ;
  • Les frais de notaire liés au transfert de propriété.

Les frais associés aux SCPI sont multiples et peuvent varier d’une société de gestion à une autre. Pour maximiser le rendement de votre investissement, il est essentiel de bien comparer les frais et de comprendre leur impact pour choisir la bonne SCPI.

 

Quels sont les avantages des SCPI ?

Les SCPI offrent de nombreux avantages pour les investisseurs souhaitant se tourner vers l’immobilier sans subir les contraintes habituelles. Voici en détails les atouts d’une SCPI :

​1. Un investissement locatif simplifié

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier à travers un support financier ce qui les rend comparables à un investissement locatif classique, mais avec des différences notables.

La principale distinction réside dans l’absence de gestion directe. En effet, vous n’avez pas à vous préoccuper du risque locatif, qui inclut les loyers impayés, les vacances locatives, les dégradations des biens, etc. La gestion est entièrement déléguée à la société de gestion, qui prend en charge toutes les tâches liées à la gestion immobilière, comme les travaux, les charges de copropriété, ou encore la recherche de locataires. Cela vous libère également des tracas administratifs.

2. Une fiscalité avantageuse

Les SCPI offrent également des avantages fiscaux non négligeables. En fonction de vos objectifs et de votre profil investisseur, vous pouvez bénéficier de régimes fiscaux avantageux.

Par exemple, les SCPI européennes comme expliqué plus haut dans l’article.

3. Diversification et mutualisation des risques

L’un des atouts majeurs des SCPI réside dans la diversification qu’elles offrent. En investissant dans une SCPI, vous accédez à un parc immobilier varié, comprenant différents types de biens (bureaux, commerces, logements etc.) répartis sur plusieurs zones géographiques. Cette diversification réduit considérablement le risque associé à la détention d’un seul bien immobilier.

 

4. Accessibilité et flexibilité

Les SCPI sont accessibles à un large public grâce à leur faible ticket d’entrée. Le prix des parts varie généralement entre 150€ et 2 000€, ce qui permet à de nombreux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier progressivement.

Certaines SCPI proposent même d’acquérir des parts ou des fractions de parts de manière mensuelle ou trimestrielle, facilitant ainsi la constitution d’un patrimoine à long terme. Cette flexibilité est un atout majeur pour ceux qui souhaitent investir sans engager des sommes importantes dès le départ.

5. Des revenus réguliers et prévisibles

En investissant dans une SCPI, vous percevez des revenus réguliers sous forme de loyers, qui vous sont reversés nets de frais de gestion, généralement de manière trimestrielle. Ces revenus peuvent constituer une source de revenus intéressante, notamment pour les investisseurs recherchant une rentabilité stable et prévisible.

Les SCPI représentent une solution d’investissement locatif innovante et avantageuse, combinant rendement attractif, diversification des risques, fiscalité avantageuse et simplicité de gestion. Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, elles offrent une opportunité de constituer un patrimoine immobilier de manière accessible et sécurisée, tout en bénéficiant de revenus réguliers. Grâce à la mutualisation des risques et à la gestion déléguée, les SCPI permettent de concilier rentabilité, sécurité et tranquillité d’esprit, en faisant un outil incontournable pour diversifier votre portefeuille.

Quels sont les risques d’investir en SCPI ?

Investir dans une SCPI présente de nombreux avantages, mais comme tout placement, il comporte également des risques qu’il est essentiel de connaitre avant d’investir :

1. Risque de perte en capital

L’un des risques majeurs des SCPI est la possibilité de subir une perte en capital. La valeur des parts et donc le prix de la part peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier. Si le marché traverse une phase de baisse, la valeur de vos parts pourrait diminuer, ce qui signifie que vous pourriez récupérer moins que votre investissement initial en cas de revente. Ce risque est particulièrement présent en période de crise économique ou immobilière.

2. Risque locatif et mauvaise sélection des actifs

Les SCPI sont exposées aux risques locatifs, qui incluent les loyers impayés, les vacances locatives prolongées ou les dégradations des biens. Bien que la gestion soit déléguée à une société de gestion, celle-ci doit faire des choix stratégiques concernant les actifs immobiliers et les locataires. Une mauvaise sélection des biens ou des locataires peu solvables peut impacter négativement la performance de la SCPI et réduire les revenus distribués.

3. Risque lié à la société de gestion

La qualité de la gestion est la clé de la réussite d’une SCPI. Si la société de gestion fait des erreurs stratégiques, manque de rigueur dans la sélection d’actifs ou des locataires, ou si elle rencontre des difficultés financières, cela peut avoir un impact direct sur la performance de votre investissement. Il est donc crucial de vérifier la solidité financière de la société de gestion et de s’assurer qu’elle dispose des agréments réglementaires nécessaires.

4. Risque de liquidité

Les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides que d’autres placements financiers, comme les actions ou les obligations. La revente des parts peut prendre du temps, surtout en période de marché immobilier tendu ou si la SCPI n’est pas très demandée. Cela signifie que vous pourriez avoir des difficultés à récupérer votre argent rapidement en cas de besoin.

5. Risque de change (pour les SCPI internationales)

Si vous investissez dans une SCPI internationale, vous êtes exposé au risque de change. Les loyers perçus et la valeur des parts peuvent être affectés par les fluctuations des devises étrangères. Une baisse de la valeur de la devise locale par rapport à l’euro pourrait réduire vos revenus et la valeur de votre investissement.

6. Risque d’effet de levier

L’investissement en SCPI à crédit peut offrir un effet de levier intéressant, amplifiant potentiellement les rendements grâce à l’emprunt. Cependant, cet effet de levier comporte des risques : en cas de baisse des loyers ou des valeurs immobilières, vous restez redevable des mensualités de prêt, ce qui peut accroître la pression financière et réduire la rentabilité globale. Il est donc crucial d’évaluer votre capacité d’endettement et la stabilité de vos revenus avant de vous lancer.

Il faut également tenir compte du délai de jouissance, il s’agit de la période entre la date de souscription de parts de la SCPI (date ou le client achète des parts) et la date à laquelle vous commencez à percevoir les revenus locatifs générés par la SCPI.

Les SCPI ne sont pas un investissement risqué à proprement parlé, surtout comparé à d’autres produits financiers beaucoup plus volatils. Une analyse approfondie de la SCPI, de sa stratégie et de son environnement économique est essentielle pour minimiser ces risques et maximiser les chances de succès de votre investissement.

 

Quel est le rendement des SCPI ?

Le rendement des SCPI est un critère essentiel pour les investisseurs recherchant des rendements attractifs dans le cadre d’un investissement immobilier. Ce rendement est généralement exprimé sous forme de taux de rendement interne (TRI), qui prend en compte les revenus locatifs perçus, ainsi que la plus-value potentielle lors de la revente des actifs.

Les SCPI de rendement se distinguent par leur capacité à offrir une performance régulière, souvent supérieure à celle d’autres placements traditionnels. Ces sociétés investissent dans des portefeuilles immobiliers diversifiés, ce qui permet de générer des revenus stables et récurrents.

En outre, certaines SCPI fiscales (exemple : SCPI pinel) proposent des avantages fiscaux qui peuvent encore améliorer le rendement net pour l’investisseur. Ainsi, les SCPI représentent une option intéressante pour ceux qui souhaitent allier performance et diversification dans leur stratégie d’investissement.

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