Investir en nue-propriété : comprendre les atouts d’une stratégie patrimoniale long terme

Acheter moins pour gagner plus : voilà tout le principe de l’investissement en nue-propriété.

Dans un marché immobilier tendu, où les prix, la fiscalité et les charges locatives grignotent la rentabilité, le démembrement de propriété offre une solution élégante et maîtrisée.

En séparant temporairement le droit d’usage (usufruit) et le droit de propriété (nue-propriété), l’investisseur accède à un logement à un montant inférieur de 30 à 40 % en moyenne, tout en laissant à l’usufruitier la gestion, les travaux, et la location du bien.

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, ces deux droits sont séparés pendant une durée déterminée, souvent comprise entre 15 et 20 ans en moyenne.

À la fin de la durée prévue par la convention, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais, sans impôt supplémentaire, et souvent sur un bien valorisé (en fonction de l’évolution du prix de l’immobilier dans le secteur concerné).

Un dispositif immobilier qui séduit les épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine, réduire leurs impôts, et investir intelligemment dans la pierre.

Ce mécanisme encadré par le code civil, offre de nombreux avantages : entre avantage fiscal, protection patrimoniale et sécurité juridique, la nue-propriété s’impose comme une stratégie d’investissement aussi discrète qu’efficace.

Comme nous l’avons vu précédemment, l’investissement en nu-propriété repose sur un mécanisme de démembrement de propriété, c’est à dire qu’il n’y a pas de plein propriétaire mais un usufruitier et un nue-propriétaire accédant à des droits distincts :

• L’usufruit, qui confère le droit d’utiliser et de percevoir les revenus,
• La nue-propriété qui donne le droit de disposer du bien, sans en avoir la jouissance immédiate.

Le principe de démembrement temporaire

Dans le cadre d’un investissement en nue propriété , un investisseur acquiert la propriété du bien hors usufruit, pour une durée qui est déterminée au préalable. L’usufruit, quant à lui, est acquis simultanément par un bailleur institutionnel qui va se charger de la gestion locative du bien pendant toute la durée du démembrement.

Ainsi pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, mais ne supporte aucune charge (ni impôts, ni taxe foncière, ni frais d’entretien).

L’usufruitier, lui, perçoit tous les loyers, assure la  gestion du bien et prend en charge l’entretien de celu-ci.

Un prix d’acquisition décoté

Le principale avantage du fonctionnement de l’achat en nue propriété réside dans le prix d’achat réduit, c’est-à-dire que le nu-propriétaire acquiert le bien avec une décote correspondant à la valeur économique de l’usufruit temporaire.

Cette décote du prix varie généralement entre 25 et 40% de la valeur du bien en pleine propriété, selon la durée du démembrement et le rendement locatif estimé du bien. Concrètement, pour un achat en nue-propriété d’un bien valant 300 000 € en pleine propriété, celui peut être acquis en nue-propriété pour une valeur entre 180 000 et 225 000 €.

La reconstitution automatique de la pleine propriété

A l’issue de cette période de démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété du bien démembré, sans aucuns frais ni formalités. De ce fait, l’usufruit s’éteint naturellement, et le bien devient pleinement disponible pour le nu-propriétaire : son bien peut être loué, occupé ou revendu.

Cette reconstitution automatique permet à l’investisseur de bénéficier d’une valorisation automatique de son bien, sans avoir eu à en supporter l’entretien, en ayant bénéficié d’une absence de gestion locative et en ayant évité la fiscalité sur les loyers pendant la phase de démembrement.

Le décès du nu-propriétaire

Dans le cas où le nu-propriétaire vient à décéder pendant la période de démembrement, alors les conséquences sur la transmission de la nue propriété et sur les droits de l’usufruitiers soulèvent des interrogations : que devient la nue-propriété du bien ? Qui récupère ce droit ?

Le décès du nu-propriétaire n’entraine pas la fin du démembrement ; les droits de ce dernier sont transmis aux héritiers du défunts. Ces derniers deviennent alors les nouveaux nus-propriétaires du bien ou de l’investissement démembré, sans que la situation de l’usufruitier ne soit modifiée. L’usufruit subsiste jusqu’à son extinction, généralement jusqu’au décès de l’usufruitier s’il est viager, ou jusqu’à la fin du terme convenu du démembrement.

Le démembrement ne s’éteindra donc qu’à la disparition de l’usufruit, et, à ce moment-là, les héritiers du défunts deviendront les pleins propriétaires, sans fiscalité supplémentaire particulière à ce titre.

En revanche, lors du décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est évaluée (en fonction d’un barème économique tenant à la durée restante du démembrement) et cette valeur est intégrée à la succession du défunt. Cela permet toutefois de transmettre un bien démembré dont la valeur a vocation à s’accroître lors de la reconstitution de la pleine propriété et d’optimiser ainsi les valeurs transmises à ses héritiers.

Une fiscalité allégée

Pendant toute la durée du démembrement :

• Le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus du bien et il n’est donc pas imposé sur les loyers générés, ce qui permet une belle optimisation fiscale.
• Le bien n’entre pas dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
• Le nu-propriétaire ne supporte aucune charge liée au bien.

En revanche, une donnée à prendre en compte, est que si l’investissement est octroyé à crédit, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductible, puisqu’il n’y a pas de revenus foncier à compenser.

Une stratégie patrimoniale à long terme

L’investissement en nue-propriété s’adresse avant tout aux investisseurs ayant une stratégie patrimoniale définie sur du long terme et qui souhaitent, de ce fait, réaliser les objectifs suivants :

• Constituer un patrimoine immobilier sans contrainte de gestion.
• Optimiser leur fiscalité durant la phase de constitution du capital (durée du démembrement).
• Préparer leur retraite ou une transmission de patrimoine dans de bonnes conditions.

C’est en résumé une bonne stratégie de capitalisation différé : l’achat d’un bien décoté pour en retrouver la pleine propriété dans un cadre fiscal avantageux et sans tracas de gestion.

Les inconvénients de l’investissement en nue propriété sont :

1. L’absence de jouissance du bien

Le nu-propriétaire ne peut ni habiter, ni louer, ni percevoir les revenus du bien pendant toute la durée du démembrement. Cela signifie qu’il n’a donc aucun rentabilité immédiate, ce qui peut poser problème dans le cas ou l’investisseur cherche des revenus complémentaire à court terme. L’investissement doit donc être réalisé en connaissance de cause et prenant compte cet élément important du dispositif.

2. L’immobilisation du capital

L ‘investissement en nu-propriété suppose d’immobiliser un capital sur une période longue, sans possibilité d’user et profiter du bien. La liquidité est très limitée pendant la phase de démembrement car la vente d’un bien démembré est compliqué et reste dépendante d’un marché spécifique. Le capital n’est en principe pas récupérable avant la fin du démembrement, sauf en acceptant les conditions de marché.

Un marché secondaire de l’investissement en nue-propriété existe toutefois bel et bien et la vente en cours de démembrement est possible mais à des conditions parfois revues à la baisse.

3. Difficulté de revente avant l’extinction du démembrement

Bien qu’il soit tout de même possible de revendre avant l’extinction du démembrement, les acheteurs sont assez rares et exigent une décote parfois importante, cela réduit la flexibilité du patrimoine si les besoins personnels en liquidités de l’investisseur changent durant cette période.

Il faut donc s’assurer de disposer de liquidités suffisantes avec de s’engager sur un tel dispositif.

4. L’absence d’avantages fiscaux immédiat

Comme nous l’avons vu précédemment, le nu-propriétaire ne peut pas déduire de charges ni d’intérêts d’emprunt au vu de l’absence de revenus locatifs durant la période de démembrement. Il ne bénéficie pas non plus de réduction d’impôt direct, comme pourrait le permettre certain investissement immobilier.

5. La valeur future du bien

Comme dit précédemment, le nu-propriétaire récupère par la suite la pleine propriété du bien ; néanmoins, si le marché immobilier est en baisse, la valorisation attendue peut être moindre que celle initialement prévue.

De plus, si le bien est mal entretenu durant cette période de démembrement cela peut générer des frais pour le nue propriétaire qui aura la responsabilité des grosses réparations à terme, afin de valoriser son bien de la meilleure manière.

6. La répartition des charges

Le nu-propriétaire, comme convenu dans l’article 606 du Code Civil, supporte les grosses réparations ; quant à l’usufruitier, celui-ci assume les charges d’entretien courant et impôts liés à l’usage (taxe foncière…). Mais dans la pratique, cette répartition peut être souvent source de désaccords, surtout si le bien nécessite d’important travaux.

Il faut donc veiller à ce que la convention de démembrement prévoie cette répartition des charges.

7. La complexité juridique et fiscale

Le démembrement implique des règles précise à respecter (notamment sur la répartitions des droits et obligations entre le nu-propriétaire et l’usufruitier), une mauvaise rédaction de la convention ou compréhension des implications fiscales de chacun peut entrainer des erreurs coûteuses. Le suivis d’un notaire ou d’un ingénieur patrimonial est donc essentiel et recommandé pour la protection de l’investisseur.

La fiscalité de l’investissement en nue-propriété est un atout majeur du dispositif, car, comme nous l’avons vu, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu durant la période de démembrement, ne supporte aucune imposition sur les loyers, ni prélèvements sociaux. Mais les avantages fiscaux ne s’arrêtent pas là car la nue propriété bénéficie d’un traitement spécial sur l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et la transmission.

Fiscalité pendant le démembrement

Il faut distinguer fiscalité à l’impôt sur le revenu et fiscalité à l’Impôt sur la Fortune immobilière.

1. Impôt sur le revenu :

Pendant la phase de démembrement, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers et assume la fiscalité qui en correspond. Le nu-propriétaire dans ce cas :

– ne déclare aucun revenu foncier,

– ne paie aucune taxe foncière,

–  ne supporte aucune charge d’entretien.

Par exemple, pour un investissement de 100 000 € en nue-propriété sur 10 ans d’un bien avec une clé de répartition de 70/30, l’investisseur achète son bien 70 000 € et ne perçoit pendant 10 ans aucun revenu de cet investissement ; à l’échéance, il retrouve la pleine propriété du bien valorisé initialement  de 100 000 euros (dans notre exemple, nous ne retiendrons pas d’hypothèse de revalorisation), sans fiscalité ni frais à la reconstitution de la pleine propriété.

2. IFI :

Concernant l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière), la valeur de la nue-propriété acquise à titre onéreux ne rentre pas dans le calcul de l’impôt, puisque c’est l’usufruitier qui en est redevable, celui-ci devant déclarer le bien à hauteur de la valeur en pleine propriété.

Concrètement, notre investisseur possède la nue-propriété d’un bien valorisé à 500 000 euros, en plus de sa résidence principale et secondaire ; celui ci ne devra pas déclarer la valeur du bien immobilier (estimé à 500 000 €) dans le calcul de l’IFI. Cela fait de cet investissement un levier efficace de défiscalisation patrimoniale pour les épargnants ayant déjà une fortune immobilière importante.

Au terme du démembrement

Au moment de la reconstitution de la pleine propriété, aucun impôt ne vient s’ajouter car la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire. L’opération n’engendre donc ni fiscalité, ni démarche ou formalité particulière. Le nu-propriétaire devient alors le plein propriétaire de son bien ou de ses parts et peut donc les conserver afin de percevoir les revenus soit les vendre avec une plus-value calculée uniquement sur la valeur d’acquisition de la nue propriété.

Conclusion

L’investissement en nue-propriété s’impose comme une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente pour les épargnants en quête d’optimisation fiscale avec une stratégie basée sur le long terme. En utilisant le démembrement, il est possible d’acquérir un bien ou des parts de SCPI à prix réduit en évitant des contraintes de gestion et d’imposition sur les revenus fonciers.

A l’issue de ce démembrement, le nu-propriétaire récupère ainsi la pleine propriété sur le bien ou les parts acquises, souvent revalorisé(s) à leur récupération et dispose de ce fait d’un patrimoine solide à terme.

L’investissement séduit de plus en plus de personnes, car il repose sur un modèle équilibré de partage entre usufruitier et nu-propriétaire, soutenu par une politique fiscale avantageuse et une information claire face aux risques.

En effet, comme tout autre investissement, la nue propriété doit être définie dans une approche globale du patrimoine en tenant en compte des objectifs, de l’horizon de placement et de la fiscalité de l’investisseur, c’est pour quoi il est primordial d’être accompagné et suivi par un professionnel de la gestion du patrimoine afin que l’investisseur s’assure que cette solution s’intègre de manière harmonieuse dans la stratégie patrimoniale à long terme de ce dernier.